別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市みどり台１丁目８番２ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 埋蔵文化財包蔵地 1:1 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 郊外丘陵地の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 南仙台 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４～８年に造成された名 取市西部郊外にある丘陵性の 住宅団地 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 南仙台駅西方 6.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 名取市中心部から離れた丘陵地の住宅地で、地域内に格別の変動要因はないが、小・中学校に比較的近く、居住 環境が良好なことから、今後も需要は安定的に推移し、地価も上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市及び仙台市太白区南西部における郊外部の丘陵性の住宅地域一円で、需要者の中心は名取市内の居 住者及び仙台市への通勤者等。当該地域は、当市中心部、最寄駅、大型店舗等へ遠く、生活利便性にやや難があるが、 区画整然として居住環境は良好であり、子育て世代を中心に需要は安定的に推移している。取引の中心は、２３０㎡程 度の更地で１１００万円前後、中古物件で２０００～２５００万円程度で、新築戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された大型住宅団地で、低層の一般住宅が中心であり、郊外にあるため交通利便性も劣り、アパート 等の収益物件は需要が低く、近隣地域にはほとんど見られない。また、都市計画法による用途地域が「１低専」、地区 計画等もあるため、対象標準地において経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であり、収益価格は試算しなかった。よっ て、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が厳しい状況にあるが、 名取市では生活利便性の良好な地域を中心と して、住宅地需要は比較的堅調に推移してい る。 市中心部や大型店舗等への接近性が劣り、生 活利便性にやや難があるものの、居住環境は 良好であり、住宅地需要は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％