鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４１００ -322	白石市		底地	（　）	不整形	南15m県道、西2.5m、角地		（都）商業 (80,400)
b	２２１４０１０ -7	白石市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２２１４０１０ -8	白石市		建付地	（　）	長方形	西11.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	２２１４０８０ -82	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	２２１４０００ -362	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m町道、中間画地		（都）商業 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 37,777) 37,777	100 [ 110.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,068	100 [ 100.0]	34,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,100
b	(　 ) 24,755	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	25,849	100 [ 76.1]	33,967		34,000
c	(　 ) 15,372	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 76.0]	25,081	100 [ 76.1]	32,958		33,000
d	(　 ) 36,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,619	100 [ 107.4]	34,096		34,100
e	(　 ) 36,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,494	100 [ 107.5]	33,948		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.5
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.5
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

白石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,377,151	1,950,492	6,426,659	6,203,300	223,359	（　0.9589） 214,179	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,371,000 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	9.0 m x 36.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は２ＤＫ（４０㎡）、各階４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,860	297,600	3.0	892,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,371	219,360	1.0	219,360
							1.0	219,360
3～ 3	住宅	160.00	100.0	160.00	1,371	219,360	1.0	219,360
							1.0	219,360
～

～

計		480.00	100.0	480.00		736,320		1,331,520
								438,720

⑨年額支払賃料	736,320 円　×　12ヶ月　＝　 8,835,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,835,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 718,387 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,261,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,331,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 438,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,448 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,377,151 円　　　　（　 25,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０６２　　　　-6	1,235 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,371 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０６２　　　　-8	1,388 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,416
c	２２１４０６２　　　　-9	1,302 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,415

白石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	448,992 円	8,979,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 854,400 円	89,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,950,492 円　（　　　　　　 5,911 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9589

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,203,300 円（　　　　　 18,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,377,151 円
②総費用	1,950,492 円
③純収益　①－②	6,426,659 円
④建物等に帰属する純収益	6,203,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,371,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
白石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白石 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　加藤　義和

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白石市字沢目８番３				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗Ｗ1	中低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南15m県道	水道、下水	白石 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

白石駅前通りに位置する既成
商業地域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

白石駅西方

180m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

白石駅前の商業地域で観光客向けの小売飲食店舗が主軸を形成。郊外型商業エリアとの棲み分けが進むが、店舗
群の老朽化が目立ち地価反転の兆しは見られない。地価は下限に近づいており下落幅は逓減すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に白石市及び近隣市町の商業地域及び商住混在地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する法
人事業者や個人事業主が中心である。土地供給が相当に限られており取引は乏しいが、白石駅に近接して利便性が高い
ことから、供給があれば画地条件次第で併用住宅等を含めて相応の需要が見込まれる。取引自体が僅少であるため、需
要の中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。自用物件が多数を占める商業地域であり、市場参加者は取
引価格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.1]

[100.0]
100

34,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

比較的活況を呈する郊外型商業施設と相対し
て在来商業地域の苦境が続くが、観光客需要
を背景に一定水準の商況を保つ。

客足流出や経営層の高齢化により白石駅前エ
リアの商況は今一歩であるが、宅地供給が相
当に少ないエリアのため住宅地移行の動きは
見られない。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

白石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０１０ -7	白石市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２２１４０６０ -327	白石市		建付地	（　）	ほぼ台形	西15m市道、南6m、角地		（都）商業 (90,400)
c	２２１４０８０ -316	柴田郡大河原町		建付地	（　）	長方形	北西8m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	２２１４０９０ -53	柴田郡柴田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
e	２２１４０９０ -93	柴田郡柴田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、北16m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	26,058	100 [ 75.1]	34,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 24,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,167	100 [ 70.3]	34,377		34,400
c	(　 ) 26,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	33,660	100 [ 93.1]	36,155		36,200
d	(　 ) 36,469	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	37,974	100 [ 108.8]	34,903		34,900
e	(　 ) 43,397	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,788	100 [ 125.8]	34,808		34,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,600 円／㎡]

白石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,490,119	2,048,616	6,441,503	6,203,300	238,203	（　0.9489） 226,031	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,612,878 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	9.0 m x 36.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は共同住宅（少人数世帯タイプ、約４０㎡、各階４戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,900	304,000	3.0	912,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,398	223,680	2.0	447,360
							0.0	0
3～ 3	住宅	160.00	100.0	160.00	1,398	223,680	2.0	447,360
							0.0	0
～

～

計		480.00	100.0	480.00		751,360		1,806,720
								0

⑨年額支払賃料	751,360 円　×　12ヶ月　＝　 9,016,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,016,320 円　　×　　 7.5 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.5 ％　＝　　 687,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,473,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,806,720 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,000 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 111 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,490,119 円　　　　（　 25,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０５２　　　　-25	1,055 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０５２　　　　-26	1,082 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,360
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	458,016 円	9,160,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 854,400 円	89,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	89,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,048,616 円　（　　　　　　 6,208 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,203,300 円（　　　　　 18,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,490,119 円
②総費用	2,048,616 円
③純収益　①－②	6,441,503 円
④建物等に帰属する純収益	6,203,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 685 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,612,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）