別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白石 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市字幸３２番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも介在する住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 白石 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 白石川右岸で、昭和５０年代 中頃に小規模区画整理事業に よって形成された住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 白石駅北方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないが、人口減少、高齢化、地域経済の低迷が続く当市の状況を反映して、今後も需 要は低調に推移し、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石市全域の住宅地域。需要者の中心は、白石市、隣接町の居住者等で、その他の市町からの転入はほと んどみられない。人口減少・高齢化傾向・地域経済の低迷が続いている当市において、周辺地域の街路条件にやや難が ある当該地域の選好度は低く、需要は低調に推移している。需要の中心価格帯は、２３０㎡程度の更地で４２０万円前 後、中古戸建物件で１０００万円前後、新築戸建物件については供給が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、土地区画整理後かなりの年数を経た住宅地域で、ほとんどが自己使用の低層一般住宅となっており、賃貸 需要は乏しく、周辺の街路条件や投資不採算性等からも収益物件は少ない。相続対策とみられるアパートが点在する程 度であり、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏 まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [102.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況の下、白石市では、人口減少 ・高齢化傾向、地域経済の低迷等により、全 体としては住宅地需要の減少傾向が続いてい る。 熟成した住宅地であるが、幹線道路へのアク セスにやや難があり、日用品店舗等も徒歩圏 にないことから、需要は低調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％