別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市鷹巣東３丁目１３番５ ｢鷹巣東３－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に空 地も介在する郊外の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 白石 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１９年に換地された土地 区画整理事業地の良好な居住 環境を有する住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 白石駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境に恵まれた比較的新しい住宅地域で、日用品店舗等も徒歩圏に存する。今後も現状を維持しつつ、熟成 度を高めていくものと思われる。需要は比較的堅調であり、地価は安定基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で、他市町からの転入も若干見ら れる。中心市街地東側の閑静な住宅地域で、街区は整然としており、スーパー、新幹線駅、公共施設も徒歩圏に存する 等、居住環境や生活利便性は概ね良好、子育て世代を中心とした需要者の選好性は比較的高く、需要は安定している。 ２３０㎡程度の更地で５００万円前後、新築戸建物件は２０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外の閑静な住宅団地で、自己使用の低層戸建住宅が中心となっている。転勤等の事情により戸建住宅が賃 貸されるケースが散見されるほか、相続対策とみられるアパートが点在する程度であり、合理的な賃貸市場が形成され ていないため、収益価格は試算しなかった。よって、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し 、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況の下、白石市では、人口減少 ・高齢化傾向、地域経済の低迷等により、全 体としては住宅地需要の減少傾向が続いてい る。 土地区画整理事業による環境良好な住宅地域 で、需要者の中心である子育て世代の選好性 が強く、需要は概ね堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％