別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 気仙沼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 5-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市魚町２丁目４１１番 ｢魚町２－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (90,400) 不整形 1:2 事務所兼店舗 Ｗ2 店舗や事務所の建築 が進む区画整理地内 の商業地 南東15.5m県道 水道、ガス、下水 気仙沼 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 被災市街地復興土地区画整理 事業区域、商業ゾーン内の商 業地 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 気仙沼駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 魚町・南町地区被災市街地復興土地区画整理事業区域、商業ゾーン内の商業地域。徐々に店舗等が建ち並びつつ あるものの、コロナウイルスの影響に加え、人口減少、水産業低迷もあり、地価は軟調に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、気仙沼市内の商業地域のうち店舗・事務所併用住宅を主体とする地域で、需要者は、職住一体を志向す る個人、または自己所有・使用の建物建築を目的とする中・小規模法人である。気仙沼市では復興に伴う土地区画整理 事業は概ね完了したが、事業主の高齢化、人口減少、地域経済低迷等の影響から商業地に対する需要は弱く、地価は軟 調に推移しており、取引自体が減少している。需要の中心は、３００㎡程度の画地で１５００万円前後と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では自用の建物が一般的で、適切な賃貸事例の収集が極めて難しく、加えて、業種、用途の多様 性から、賃貸建物の想定、賃料水準把握も困難であるため収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、同一需給 圏内の類似地域から広域的に収集した、実際に市場で成立し、現実の需給動向を反映した複数の取引事例をもとに試算 されていることから高い説得力を有する。よって、本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内商業地については、市役所移転を見越し た需要や一部区画整理地内での需要は認めら れるが、市全体としての商業地に対する需要 は低迷している。 魚町・南町地区土地区画整理事業の換地処分 も完了し、徐々に店舗・事務所等の建築が進 んでいるものの、未だ駐車場や空地も多くみ られる。 個別的要因について、特に変動要因は認めら れない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％