別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 塩竈 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市新浜町３丁目１０９番８６ ｢新浜町３－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 865   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 事務所 Ｓ2 港湾背後地に水産加 工工場が多い工業団 地 南東15m市道 水道、下水 東塩釜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層工場倉庫併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩竈市魚市場に近接する工業 団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 東塩釜駅北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 塩竈市魚市場に近接する工業団地として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。水産 加工関連の地元企業等を中心として需給は均衡、地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場倉庫併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市を中心とし、隣接市町の工業地域及び住工混在地域。主たる需要者は、自社利用を前提とする水 産加工業を中心とする地元企業等である。当地域は、塩竈市魚市場に近接する工業団地であり、新規企業の進出は少な く、既存企業の増設・増床等による工業地需要が多く、需給バランスは概ね均衡している。取得目的、画地規模等によ り取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 塩竈市魚市場に近接する水産加工業を中心とする工業団地に位置し、取引目的は自社利用が中心である。事務所・工場 ・倉庫等の収益物件は少なく、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。以上より、取引事例に基 づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市の工業地域は成熟が進んでおり、新規 企業の進出は少ない。水産加工業については 、販路回復は道半ばである。 塩竈市魚市場に近接する工業団地。地域要因 に変動はない。協同組合による水産冷凍施設 建設が計画されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％