別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 塩竈 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市今宮町５２番８０ ｢今宮町１６－３１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が多い 丘陵地の既成住宅地 域 東5.9m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   230 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地勢で街路配置が雑然と した既成住宅地域。 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅地域として成熟しているが、人口減少と高齢化の進展により、やや衰退的に現状の状態で推移する ものと予測する。住環境や利便性に劣る地域の需要は低迷傾向にあり、地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね塩竈市全域の住宅地域一帯。需要者の中心は、圏内の居住者が中心で、他地域からの転入は殆 ど無い。地域選好性が強い旧来からの既成市街地であるほか、傾斜地勢で利便性にやや劣る地域であることから、需要 は低位に推移している。土地は１８０㎡程度で５００万円程度、新築の戸建物件は２２００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市中心部からやや離れた丘陵部にあり、アパート等の収益物件は見られなく、自己使用目的の取引が支配的 で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。よって、実証性に優れる比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [146.4] [101.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向の中、新型コロナによる経済活 動縮小もあり、ほぼ全域において住宅地は下 落傾向。隣町の利府商圏拡大により、商業地 は需給共に低位。 駅や商業地域への利便性が劣る丘陵地勢の既 成住宅地域で、住宅地としての魅力に乏しい 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％