別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字関ノ入１３番１０外 ②地積 　(㎡) 3,428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 不整形 2:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ内陸型の工業地 域 南12m市道 水道、下水 陸前赤井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地に隣接する内 陸型の工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 陸前赤井駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地に隣接する内陸型工業地域で、地域要因に特段の変動は認められず、概ね現状程度で推移するも のと予測する。新たな企業進出も見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市及び隣接市町に形成されている内陸型の工業地域。主たる需要者は、製造業や物流関連企業が中 心である。市内各所で一定の工業用地の供給は見られるものの、須江産業用地以外の工業用地に対する需要はやや弱含 みであり、販売状況は低調である。近隣地域においては企業が固定化し、取引は殆ど見られない状況である。よって、 需要の中心価格帯を把握することも困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該圏域においては自社利用の工場、倉庫等が大半であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなか った。比準価格は、対象不動産と代替競争関係にある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して試算したもので、 市場の実態を適切に反映しており、説得力を有するものと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内各所で工業地の供給が見られるも、被災 企業の移転や復興関連企業の進出は終息して おり、工業地に対する需要は弱含み。 大規模住宅団地に隣接する丘陵地の工業地域 。利便性はそれほど良くないが、市内に物流 用地が少なく需要はやや持ち直しの動きが見 られる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％