別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市不動町２丁目８１番４９ ｢不動町２－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 1,649   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.2 事務所、工場兼倉庫 Ｗ2 店舗、事務所、共同 住宅が混在する路線 商業地域 北西17.5m県道、南西側道 水道、ガス、下水 石巻 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北上川左岸に位置する県道 沿いの商業地域 街 路 １７．５ｍ県道 交通 施設 石巻駅東方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの商業地域であるが、顧客誘因引力を有する大型店舗等の新規出店も見られず、当面は現状維持で推移 するものと予測する。台風による浸水被害等もあり商業地需要は低調であり、地価水準も下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用目的で取得を企図する地元法人や個人 事業主。当地域は、県道沿いに位置するため車両通行量は多いが繁華性は高くない。飲食店舗や営業所等が中心である が、コロナ禍により飲食業の商況回復には時間を要すると思われ、商業地需要は低調である。取得目的、画地規模等に より取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いの商業地域に存する。主たる需要者は、収益性を重視し意思決定を行う法人や投資家等であるが、収益価格は 、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づ き試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、 収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [128.9] [102.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手造船会社が会社更生法を適用、コロナ禍 の影響により水産加工会社の出荷が滞る等、 地域経済への影響が懸念される。 台風による浸水被害が見られ、商業地として の需要は低調である。地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％