鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０２０ -1010	石巻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北11.9m市道、西4.8m、角地		商業 (100,400)
b	２２１２０１０ -18	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１２０５０ -119	石巻市		更地	（　）	不整形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１２０５０ -74	石巻市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
e	２２１２０６０ -80	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,700	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,300	100 [ 57.0]	74,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,200
b	(　 ) 38,941	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	43,181	100 [ 55.5]	77,804		77,800
c	(　 ) 55,304	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,249	100 [ 56.2]	98,308		98,300
d	(　 ) 39,252	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,213	100 [ 55.4]	70,782		70,800
e	(　 ) 48,634	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	50,038	100 [ 62.7]	79,805		79,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,700 円／㎡]

石巻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,097,079	1,992,529	6,104,550	5,729,580	374,970	（　0.9490） 355,847	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,571,213 円　　　　（　 37,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	203 ㎡	11.9 m x 17.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所で、フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	2,198	247,275	6.0	1,483,650
							0.0	0
2～ 3	事務所	150.00	90.0	135.00	1,758	237,330	6.0	1,423,980
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	85.0	382.50		721,935		4,331,610
								0

⑨年額支払賃料	721,935 円　×　12ヶ月　＝　 8,663,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 382.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,663,220 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 606,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,056,795 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,331,610 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,284 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,097,079 円　　　　（　 39,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０４２　　　　-1001	2,176 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	1,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,767 円/㎡　月額支払賃料（　 1,758 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０２２　　　　-74	1,619 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	1,799
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	83,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	346,529 円	8,663,220　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,600 円	83,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,800 円	83,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,992,529 円　（　　　　　　 9,815 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,729,580 円（　　　　　 28,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,097,079 円
②総費用	1,992,529 円
③純収益　①－②	6,104,550 円
④建物等に帰属する純収益	5,729,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	374,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	355,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,571,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
石巻 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 5-1

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

75,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市鋳銭場５７番７｢鋳銭場３－１３｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ3	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西21m県道	水道、ガス、下水	石巻 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

石巻駅前に位置する中心商業
地域

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

石巻駅南方

90m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

石巻駅前に位置する中心商業地域。震災後、市立病院や地域包括ケア拠点等が整備された。小規模飲食店舗等が
多く、商業地需要はやや低調、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗併用事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、石巻市の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用目的で取得を企図する地元法人や個人
事業主。市中心部では、各種公共施設の整備がなされたが、顧客誘因力を有する大型店舗等の新規出店は見られず、コ
ロナ禍により飲食業の商況回復には時間を要すると思われ、人口減少及び高齢化等も相俟って商業地需要はやや弱含み
である。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

石巻駅前の中心商業地域に存する。主たる需要者は、収益性を重視し意思決定を行う法人や投資家等であるが、収益価
格は賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基
づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,100 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 52.9]

[100.0]
100

75,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大手造船会社が会社更生法を適用、コロナ禍
の影響により水産加工会社の出荷が滞る等、
地域経済への影響が懸念される。

石巻駅前に位置する中心商業地域。旧北上川
を跨ぐ新内海橋が開通し、川東地区とのアク
セスは向上。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -107	石巻市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、南東9m、角地		２住居 (70,200)
b	２２１２０５０ -119	石巻市		更地	（　）	不整形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１２０６０ -80	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	２２１２０７０ -31	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.3m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１２０２０ -36	石巻市		貸家建付地	（　）	台形	北東16m市道、北西6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,277	100 [ 69.2]	74,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 55,304	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	59,923	100 [ 75.2]	79,685		79,700
c	(　 ) 48,634	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	53,930	100 [ 80.0]	67,413		67,400
d	(　 ) 50,082	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,782	100 [ 63.4]	78,521		78,500
e	(　 ) 52,641	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	50,903	100 [ 63.2]	80,543		80,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,800 円／㎡]

石巻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,138,435	1,998,577	6,139,858	5,729,580	410,278	（　0.9490） 389,354	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,284,128 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	203 ㎡	11.9 m x 17.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗・事務所（１階店舗：フロア貸し、２・３階事務所：フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域内の店舗・事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	2,270	255,375	6.0	1,532,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	1,746	235,710	3.0	707,130
							0.0	0
3～ 3	事務所	150.00	90.0	135.00	1,746	235,710	3.0	707,130
							0.0	0
～

～

計		450.00	85.0	382.50		726,795		2,946,510
								0

⑨年額支払賃料	726,795 円　×　12ヶ月　＝　 8,721,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 382.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,721,540 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 610,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,111,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,946,510 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,138,435 円　　　　（　 40,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０４２　　　　-35	1,605 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０３２　　　　-27	1,271 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	83,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	436,077 円	8,721,540　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,600 円	83,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,998,577 円　（　　　　　　 9,845 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,729,580 円（　　　　　 28,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,138,435 円
②総費用	1,998,577 円
③純収益　①－②	6,139,858 円
④建物等に帰属する純収益	5,729,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	389,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,284,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）