別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 石巻市中屋敷２丁目４２番１外 ②地積(㎡) 791  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 畑 住宅、事業所等が見られる熟成度中位の地域 水道 蛇田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   70 ｍ、西    0 ｍ、南  170 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市中屋敷地区の地勢平坦 な宅地見込地地域 道 路 接面道路無 交通 施設 蛇田駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 特別用途地区 ⑤地域要因の 　将来予測 農地の他、一般住宅、営業所等が混在する地勢平坦な地域。これらの農地が住宅地に転換されていく可能性を有 するが、圏内の住宅地については供給過多であり、住宅地需要はやや弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 隣接地と一体開発での戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 高圧線下地　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市及び隣接する東松島市の宅地見込地地域。主たる需要者は、地元企業を中心とする不動産業者や 全国展開するパワービルダー等である。圏内においては、宅地分譲開発が断続的に実施されていることから、宅地開発 の蓋然性は認められるが、圏内においては住宅地は供給過多の傾向が見られることから、宅地開発素地に対する需要は 、やや勢いを失っている。宅地開発素地としての中心価格帯は、画地規模が多様であるため見出せない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する宅地見込地の事例を、多数収集・分析の上、採用し、信頼性の高い取 引事例に基づき試算した実証的な価格である。控除後価格は、投資採算性に基づき試算した価格であり、想定要素は含 むが、主たる需要者である不動産業者等の行動原理に合致した合理的な価格である。以上から、本件においては両試算 価格の規範性は同程度と判断し両試算価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減少・高齢化が継続。新設住宅着工 戸数についても減少が続く等、住宅地への需要は低 調である。 北北上運河南方に位置する地勢平坦な地域。都市計 画道路釜大街道線の一部が供用開始となったが、価 格時点において特段の影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他