別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -23 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市大瓜字剣崎１１番３外 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とし た国道背後の住宅地 域 北西6m市道 水道 石巻 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大瓜地区に位置する農家集落 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石巻駅北東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大瓜地区の山裾に広がる農家集落地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。市街化調整区 域に存することもあり、需要は地縁・血縁関係者が中心であり、地価水準は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市の市街化調整区域や都市計画区域外に位置する集落地域。主たる需要者は、圏内の居住者や世帯 分離を行う地縁・血縁関係者である。石巻市においては、土地区画整理事業による住宅インフラ整備等により住宅地の 供給過剰状態が継続しており、建築条件等の制約がある市街化調整区域内の住宅地需要は低調である。取引件数が少な く、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に位置する旧来からの農家集落地域であり、取引目的は自用が中心である。アパート等の収益物件は 見られず、賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、同一需給圏を広域に捉え、代替 性を有する取引事例に基づき試算した。以上より、比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向を考慮し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [183.6] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減少及び高齢化が継続。新設 住宅着工戸数についても減少が続く等、住宅 地への需要は低調である。 旧石巻市郊外の大瓜地区の山裾に広がる農家 集落地域。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％