別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -22 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 9,110 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市小船越字屋浦６番３ ②地積 　(㎡) 410   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 南東5m市道 水道、下水 鹿又 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧河北町中心部に比較的近接 した北上川西岸に位置する集 落地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落地域で、石巻市外縁部の需要は減退していることに加え、取引が当地域の地縁、血縁関係者 に限られ、人口減少や少子高齢化の進行も相俟って、地価は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,110 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧河北町、旧北上町、旧桃生町等の石巻市北部の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者 層としては、当地域に地縁、血縁関係を有する農業従事者等が挙げられる。石巻市外縁部に進むにつれて需要は減退傾 向が強まっており、当地域のような農地に囲まれた集落地域の不動産取引は少ないため需要の中心となる価格帯を見出 すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が皆無の農家集落地域であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争 関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。当地域では自己居住目的 での農家住宅等の取引が主流であることから、生活利便性や居住の快適性を反映した比準価格を重視し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [190.0] [100.0] 100 9,180  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されテンポは弱いものの持ち直しの動きが 続いているが、震災後の移転需要は終息し住 宅需要は弱含み。 旧河北町中心部にほど近い農家集落地域で、 人口減少や少子高齢化が進行しており、住宅 地としての需要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％