別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -21 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市相野谷字旧屋敷１４５番２ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 鹿又 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河北地区中心部の既成住宅地 域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣周辺では大きな変動要因はない。全体的に河北地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。地価は 下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市河北地区の住宅地域を中心に周辺の桃生、北上、河南地区等に及ぶ。需要者は同一需給圏に地縁、 血縁等を有する居住者に限定され、周辺地域からの転入はほとんどない。総合支所近接の河北地区中心部の旧来からの 住宅地域であるが、移転需要は収束し新型コロナによる取引の停滞もあり、需要供給共に少ない。土地は２５０㎡程度 の標準規模で５００万円程度が取引の中心と見られるが、建物付の物件の取引が少なく価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 河北地区中心部の住宅地域であるものの、アパート等の収益物件はほとんどなく、自用目的での取引が中心で賃貸市場 が成立していない。よって収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、 実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [ 94.0] [102.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻圏では移転需要の収束、復興事業は終了 し、住宅地の需要は弱まっている。河北地区 では新規の開発はなく、土地取引も極めて少 ない。 旧来からの住宅地域。河北地区の中心付近に あるが、目立った開発の動きはない。需要は 地縁、血縁のある者等に限定される。 南東道路のため日照等居住の快適性に優れて いるが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％