別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -20 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市垂水町３丁目７番１２ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 万石浦 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市東部に位置する区画整 然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 万石浦駅東方 300m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や商業施設に近く生活利便性の良好な既成住宅地域であるが、石巻市外縁部の需要は減退していることに加え 、人口減少と少子高齢化の進行も相俟って、地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北上川以東の石巻市東部地区の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては、当該地域に地 縁・血縁関係を有する個人が挙げられる。生活利便性や住環境は比較的良好であるが、石巻市中心市街地から離れた外 縁部に所在しており、需要は減退傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地２７０㎡程度で７００万円程度、新築 戸建住宅で２，０００万円台前半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石巻市川東地区の住宅地域では賃貸需要が乏しく、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難となっていることか ら収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算されており、市場 の需給状況を的確に反映している。当地域では自己居住目的での取引が主流であることから、生活利便性や居住の快適 性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 73.4] [104.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されテンポは弱いものの持ち直しの動きが 続いているが、震災後の移転需要は終息し住 宅需要は弱含み。 駅徒歩圏内で大型商業施設にも近いが、震災 の地盤沈下で冠水被害等が発生しており、人 口減少と少子高齢化の進行も相俟って需要は 低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％