鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０５０ -72	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北4m、角地		１低専 (60,80)
b	２２１２０１０ -16	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (60,80)
c	２２１２０１０ -61	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１２０６０ -5	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西1.4m、角地		２中専 (60,200)
e	２２１２０５０ -14	石巻市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、西6m、角地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.0]	36,175	100 [ 100.0]	36,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,300
b	(　 ) 38,448	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	36,710	100 [ 102.0]	35,990		37,100
c	(　 ) 33,414	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	36,649	100 [ 101.0]	36,286		37,400
d	(　 ) 42,518	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,991	100 [ 114.4]	35,831		36,900
e	(　 ) 38,518	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	40,905	100 [ 114.4]	35,756		36,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

石巻 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,615,435	555,893	2,059,542	2,004,600	54,942	（　0.9674） 53,151	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,155,457 円　　　　（　 5,810 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	199 ㎡	9.0 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯用、規模３９㎡程度の住戸を４戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,408	109,824	2.0	219,648
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,438	112,164	2.0	224,328
							0.0	0
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		221,988		443,976
								0

⑨年額支払賃料	221,988 円　×　12ヶ月　＝　 2,663,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,663,856 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 196,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,611,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	443,976 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,615,435 円　　　　（　 13,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０５２　　　　-30	1,437 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,438 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０１２　　　　-1017	1,422 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,466
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,500 円	25,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,393 円	2,807,856　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 555,893 円　（　　　　　　 2,793 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,004,600 円（　　　　　 10,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,615,435 円
②総費用	555,893 円
③純収益　①－②	2,059,542 円
④建物等に帰属する純収益	2,004,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,155,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,810 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
石巻 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 -19

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高田　康弘

TEL.

鑑定評価額

7,380,000 円

１㎡当たりの価格

37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市水明北１丁目１７番４｢水明北１－９－７｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,80) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	石巻 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和５０年に土地区画整理事
業が完了した住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

石巻駅北東方

2.3km

法令

規制

１低専
(60,80)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏外の住宅団地で、近年は画地の分割利用も見られる。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少傾向が
続いており、当面、地価は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,860 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの
転入も見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地
域の選別が進行。区画整然とした住宅団地でも駅徒歩圏外では不動産取引が停滞気味で、需給バランスの悪化が認めら
れる。土地は２００㎡程度で７００万円台半ば、新築戸建住宅は２，４００万円～２，７００万円程度が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも混在するが、市全体でアパートは供給過剰となっており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標
に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ
、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,700 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 97.9]

[103.0]
100

36,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少の影響等から市全体の不動産市況は
総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の
良否による地域・物件の選別化が進行してい
る。

分譲当初の画地を分割する利用も進んできて
いるが、市全体の不動産市況が弱含みの中で
、駅徒歩圏からはずれた古い団地の需給バラ
ンスはやや悪化。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -16	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (60,80)
b	２２１２０５０ -72	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北4m、角地		１低専 (60,80)
c	２２１２０１０ -61	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１２０１０ -114	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,80)
e	２２１２０６０ -81	石巻市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,448	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	36,821	100 [ 102.0]	36,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	36,600	100 [ 100.0]	36,600		37,700
c	(　 ) 33,414	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	36,686	100 [ 103.0]	35,617		36,700
d	(　 ) 30,454	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,508	100 [ 100.0]	29,508		30,400
e	(　 ) 39,050	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,685	100 [ 106.9]	35,253		36,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,100 円／㎡]

石巻 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,670,366	610,341	2,060,025	2,004,600	55,425	（　0.9674） 53,618	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,165,609 円　　　　（　 5,860 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	80 ％	80 ％	199 ㎡	9.0 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均３９㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,440	112,320	2.0	224,640
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,469	114,582	2.0	229,164
							0.0	0
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		226,902		453,804
								0

⑨年額支払賃料	226,902 円　×　12ヶ月　＝　 2,722,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,722,824 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 200,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,666,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,804 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,670,366 円　　　　（　 13,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０１２　　　　-26	1,437 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,469 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０１２　　　　-1018	1,529 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,200 円	25,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	143,341 円	2,866,824　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	25,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 610,341 円　（　　　　　　 3,067 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,004,600 円（　　　　　 10,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,670,366 円
②総費用	610,341 円
③純収益　①－②	2,060,025 円
④建物等に帰属する純収益	2,004,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	55,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,618 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,165,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,860 円／㎡）