別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -17 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字しらさぎ台１丁目３番３ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 陸前赤井 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   135 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地に造成された大 規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前赤井駅北方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える特段の要因は認められず、概ね現状程度で推移するものと予測する。移転需要は終息し 現在は実需に基づく取引が中心のため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧河南町を中心とする石巻市内陸部の住宅地域。主たる需要者は、市内に居住する標準的な一次取得者 層が中心である。しらさぎ台地区は大規模住宅団地で区画整然とした街並みが広がるものの、利便性に劣る郊外の住宅 団地という特性から需要は徐々に弱含みとなっており、いまだ空地も多く見られる。取引が少ないことから、取引の中 心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸用不動産はなく、賃貸市場が成立していないため、収益 価格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替性のある多 数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [ 56.3] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞や人口減少等の影響から住宅 需要は全般的に弱含み。コロナ禍による先行 き不透明感も相俟って、市場の回復基調は見 られない。 丘陵地の大規模住宅団地。中古住宅の取引が 中心の地域であるが、いまだ空地も見られ、 需給バランスはやや悪化している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％