別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -15 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市渡波町２丁目４０番１ ｢渡波町２－１０－３５｣ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 渡波 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 渡波港背後に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 渡波駅南東方 470m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津波浸水被害が比較的軽微であった地域で震災前の状態に回復しつつあるが、移転需要が終息し、人口減少と少 子高齢化の進行も相俟って、需要は低調であり地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市のうち旧北上川以東の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては、地縁、血縁を有す る個人及び一部の建替え層が挙げられる。津波浸水被害が比較的軽微であった地域で震災前の状態に回復しつつあるが 、移転需要の沈静化と人口減少や少子高齢化の進行も相俟って需要は減退している。土地は３５０㎡程度で６００万円 程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石巻市川東地区の住宅地域では賃貸需要が乏しく、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難となっていることか ら収益還元法の適用は断念した。当地域では居住の快適性や生活利便性が重視される自己居住目的での取引が多勢を占 めることから現実の市場における取引事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [104.0] [102.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されテンポは弱いものの持ち直しの動きが 続いているが、震災後の移転需要は終息し住 宅需要は弱含み。 ＪＲ駅に近い住宅地域で、インフラは震災前 の状況に戻りつつあるが、人口減少と少子高 齢化の進行により、住宅地としての需要は減 退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％