別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -11 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市渡波字根岸前５８番２２ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、下水 渡波 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号背後の比較的整 然とした地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 渡波駅西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３９８号線の商業施設、背後の住宅地の復興もほぼ完了し、住宅地は供給過剰である。利便性の優れる中心 部と比較してアパート等の空室率増大、また人口減少等の構造的要因も含め地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧石巻市東部地区の住宅地域と判定した。震災後は被災者の移転需要で主であったが、今は一般の需要者 が中心となっている。復興住宅地等の進行から、住宅地は供給過剰の状態にあり、市中心部の住宅地と比較しても地価 の下落の程度は大きいと思われる。市場の中心価格帯は新築戸建分譲で総額２５００万円程度、更地で総額７００万円 前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部に共同住宅も認められる地域であるが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合 う適正な賃料水準が形成されていない。アパート等の空室率増大等により経済合理性のあるアパート経営が困難な地域 であることから収益価格の試算は断念した。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討も 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 68.3] [102.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災による移転需要と復興特需が収束し住宅 地は供給過剰の状況にある。また人口減少等 の構造的要因もあり、住宅地の地価水準は低 下している。 復興がほぼ完了した国道背後の区画整然とし た住宅地域。利便性等の住環境は良好である が、旧北上川西側の住宅地と比較すると選好 性は劣る。 南側道路で日照、通風等の居住の快適性が優 れるものの、変動状況としては特段の要因は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％