別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市鹿妻北３丁目５番８ ｢鹿妻北３－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 渡波 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北上川東側で、山麓部で施 行された土地区画整理による 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 渡波駅北西方 2.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東日本大震災の津波被害の影響が未だに残る南側地域と比べ、当該地域は概ね従来からの状態を維持している。 震災以降、周辺地域の人口が回復しておらず、乏しい土地需要の中、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市街地のうち旧北上川以東の住宅地域一円。需要者の中心は、市内勤務の一般就労者で、当該地 域に地縁を有する者が主である。海に近い南側ほど、東日本大震災の津波被害の爪痕が残り、住宅需要は減退したまま で、当該地域の地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、規模１８０㎡程度の更地で６００万円程度、新築戸建は ２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部にアパートも見られるが、地主による相続対策によるものが殆どで、経済合理性のあるアパート等の賃貸 経営が困難なため、収益還元法は適用を断念した。不動産取引は自用目的での取引が中心であり、快適性を重視する住 宅地域であるので、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 58.4] [101.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東日本大震災後の土地供給増と人口減少によ り供給過多気味で、復興需要の消失と新型コ ロナによる経済活動縮小もあり、一部を除き 地価は下落傾向。 川東地区の中では津波被害が少なかった内陸 寄りの住宅地の為、比較的高地価を維持して いるが、周辺人口の減少により、需要は弱含 みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％