別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市吉野町３丁目１５３番８ ｢吉野町３－５－２１｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に小工場も 混在する住宅地域 南東5.3m市道 水道、下水 石巻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅や共同住宅の他、工 場等も混在する既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 石巻駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧北上川左岸に位置し、国道背後に戸建住宅やアパートの他、工場等も混在する地域であり、当面は現状維持で 推移するものと予測する。圏内の住宅地では超過供給が続き、地価水準も下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であり、圏外からの 流入は限定的。圏内では、土地区画整理事業による住宅インフラ整備等により住宅地の供給過剰状態が継続している。 当地域は工場等も混在し、住環境ではやや劣る地域であることから、住宅地需要は弱い。需要の中心価格帯は、土地は １５０㎡程度で３００万円前後、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧北上川左岸の地勢平坦な住宅地域に存するが、工場等も混在し、住環境ではやや劣るため、賃貸需要は弱く、収益性 に着目し、土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は 居住の快適性が重視される地域であり自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準 価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減少及び高齢化が継続。新設 住宅着工戸数についても減少が続く等、住宅 地への需要は低調である。 国道背後に位置する既成住宅地域。地域要因 に変動はない。工場等も混在し、やや雑然と した地域であることから、住宅地需要は低調 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％