別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市恵み野４丁目７番８ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 蛇田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 熟成が進む土地区画整理によ る住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 蛇田駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 のぞみ野地区での店舗集積もあり、あけぼの地区等とともに市内上位の住宅地域である。移転需要の収束と新市 街地や復興公営住宅の整備完了により供給過剰となりつつある。地価は横這い乃至若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧石巻市のうち旧北上川西側の住宅地域を中心に旧石巻市及び周辺市町に及ぶ。需要者の中心は同一需給 圏内の居住者であるが圏外からの転入も見られる。区画整然としており、利便性にも優るものの震災後の移転需要は収 束、新型コロナによる取引の停滞もあり需要が弱まりつつある。土地は２００㎡程度の標準規模で１２００～１４００ 万円程度、新築の建売住宅で３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるものの、戸建住宅が大半であり、容積率が低いため合理的な賃貸経営が困難な地域である 。自己使用目的での取引が中心であり賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討 を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 56.1] [102.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン低金利、新型コロナの影響を受け る。石巻圏では移転需要の収束、復興事業は 終了し、住宅地の需要は弱まっている。 道路、画地の配置が整然とした環境に優る住 宅団地として熟成が進む。価格・品等とも市 内上位の住宅地域として需要は引続き安定し ている。 西道路のため日照等の居住の快適性にやや優 れているが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％