別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市井内字二番８５番１ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所、 店舗等が混在する住 宅地域 南東9.5m県道 水道、下水 陸前稲井 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに住宅、事務所、店 舗等が混在する地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 陸前稲井駅南西方 120m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等が混在する地域で住環境に変化はない。中心部及びその周辺の利便性の高い住宅地域を除いて 、アパート等の空室率増大、新興住宅地との競争力低下等、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧北上川の東側にある住宅地域。需要者は、周辺在住者や地縁者が中心。鉄道敷と丘陵地に挟まれた東西 に細長い地域で、住宅地として人気は低い。これまで隣接する新栄住宅団地で被災者の移転需要が堅調に推移し、しば らくその影響も受けていたが、新型コロナの影響もあり需要の減退がみられる。地価は下落傾向であり、市場の中心価 格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗・事務所のほか住宅やアパートもみられる地域であるが、アパートの空室率増大等により、採算性に見合った収益 は得られなかった。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、自用目的の取引が主であると判断さ れたため、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [105.6] [101.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災による移転需要と復興特需が収束し住宅 地は供給過剰の状況にある。また人口減少等 の構造的要因もあり、住宅地の地価水準は低 下している。 住宅・店舗・事務所の混在地域であるが、居 住環境、繁華性について特に優位性はない。 住宅地としての人気は低く、需要は弱含み。 南東道路のため日照等、居住の快適性にやや 優れる。形状については、標準的な画地と比 較してやや劣るが、変動状況としては特段の 要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％