鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１５０ -1004	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東24m、二方路		準工地区計画等 (70,200)
b	２２１３１８０ -45	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ整形	南12m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
c	２２１３０１０ -1019	富谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、北9m、角地		近商地区計画等 (100,200)
d	２２１１０２０ -11	黒川郡大和町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東17m県道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,810	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,899	100 [ 113.3]	36,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,000
b	(　 ) 55,494	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	60,751	100 [ 158.7]	38,280		38,300
c	(　 ) 37,497	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	36,130	100 [ 100.0]	36,130		36,100
d	(　 ) 28,973	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,495	100 [ 80.5]	36,640		36,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

仙台泉 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成から長期間が経過しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	80,678,666	19,074,800	61,603,866	49,245,000	12,358,866	（　0.9416） 11,637,108	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	252,980,609 円　　　　（　 17,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	6,500.00	Ｓ1	6,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	14,400 ㎡	100.0 m x 144.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建、倉庫・事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	6,500.00	100.0	6,500.00	1,090	7,085,000	5.0	35,425,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,500.00	100.0	6,500.00		7,085,000		35,425,000
								0

⑨年額支払賃料	7,085,000 円　×　12ヶ月　＝　 85,020,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,020,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,676,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,343,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,425,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 334,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	80,678,666 円　　　　（　 5,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-116	1,741 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [115.0]	1,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,095 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 F B
b	２２１３０３２　　　　-117	1,153 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,043
c	２２１３０３２　　　　-119	1,399 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,076

仙台泉 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,010,000 円	670,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,550,600 円	85,020,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,340,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,834,000 円	670,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	670,000 円	670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	670,000 円	670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,074,800 円　（　　　　　　 1,325 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	670,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 6,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,245,000 円（　　　　　 3,420 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	80,678,666 円
②総費用	19,074,800 円
③純収益　①－②	61,603,866 円
④建物等に帰属する純収益	49,245,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,358,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,637,108 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,980,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台泉 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 9-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大場　博

TEL.

鑑定評価額

520,000,000 円

１㎡当たりの価格

36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区明通３丁目９番				②地積　(㎡)	14,400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	工場兼事務所	工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	泉中央 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 480 ｍ、西 300 ｍ、南 300 ｍ、北 600 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 145.0 ｍ、規模　　 14,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

泉パークタウン北部に位置す
る整備された工業団地の一画

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

泉中央駅北西方

5.0km

法令

規制

工専
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

製造業工場、流通施設などが立地する工業地域で、画地割り、利用状態とも定着しており、当分は現状に近い状
態が続くものと予想される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮城県内の幹線道路に比較的近い、規模が大きい工業団地とみられ、主たる需要者は全国的に事業を展開
する企業及び地元の企業である。価格は設備投資需要、特に宅配関連業務施設の投資需要及びそれを左右する消費支出
の増減に強く影響を受けるとみられるが、需要対象は規模、用途とも種々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

積算価格は後記の理由によって試算することができなかったが、採用した４事例より比準価格と収益価格を試算した。
比準価格は市場での代替競争関係を有するとみられる土地の取引価格を反映した価格で、自用を主とするとみられる対
象標準地の価格形成に強い影響を与えると認められ、その算出の過程での補修正も適切になし得ることができたので、
賃貸すると仮定した場合の試算価格である収益価格は参考とするにとどめ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

電子商取引の割合が増加している。

利用用途等の地域特性について特別の変動は
ない。

近隣地域内で標準性、代表性を有し、特別の
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１３０ -44	富谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東30m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２１３１５０ -1004	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東24m、二方路		準工地区計画等 (70,200)
c	２２１３１５０ -1005	富谷市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	２２１３０６０ -43	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、南10m、北13m、三方路		２中専地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,570	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	56,797	100 [ 139.0]	40,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,900
b	(　 ) 39,810	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,003	100 [ 111.5]	35,877		35,900
c	(　 ) 13,411	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	14,736	100 [ 42.0]	35,086		35,100
d	(　 ) 52,308	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 106.0]	51,026	100 [ 160.8]	31,733		31,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -67.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +12.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,100 円／㎡]

仙台泉 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,491,295	25,511,852	67,979,443	57,286,200	10,693,243	（　0.9497） 10,155,373	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	220,768,978 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	2,099.00	Ｓ5	8,623.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	14,400 ㎡	100.0 m x 144.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫、一部事務所を想定

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	95.0	95.00	1,822	173,090	6.0	1,038,540
							0.0	0
1～ 1	倉庫	1,999.00	97.0	1,939.03	960	1,861,469	6.0	11,168,814
							0.0	0
2～ 4	倉庫	2,067.28	97.0	2,005.26	960	1,925,050	0.0	0
							0.0	0
5～ 5	倉庫	322.60	95.0	306.47	960	294,211	6.0	1,765,266
							0.0	0
～

計		8,623.44	96.9	8,356.28		8,103,920		13,972,620
								0

⑨年額支払賃料	8,103,920 円　×　12ヶ月　＝　 97,247,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 8,356.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,247,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,889,882 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,357,158 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,972,620 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,491,295 円　　　　（　 6,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-114	1,672 ( 1,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [165.0]	978	対象基準階の　月額実質賃料　　 982 円/㎡　月額支払賃料（　 960 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０３２　　　　-113	1,511 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [165.0]	986
c	２２１３０６２　　　　-11	1,302 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [165.0]	956

仙台泉 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,732,000 円	933,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,862,352 円	97,247,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,188,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,930,500 円	933,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,866,000 円	933,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	933,000 円	933,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,511,852 円　（　　　　　　 1,772 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	933,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 8,623.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 60 ％　＋　0.0622 × 25 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,286,200 円（　　　　　 3,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,491,295 円
②総費用	25,511,852 円
③純収益　①－②	67,979,443 円
④建物等に帰属する純収益	57,286,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,693,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,155,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,768,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）