鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１３０ -44	富谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東30m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２１３１８０ -118	富谷市		建付地	（　）	長方形	南17m市道、西16m、東9m、三方路		近商地区計画等 (80,200)
c	２２１３０６０ -43	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、南10m、北13m、三方路		２中専 (70,200)
d	２２１３１５０ -16	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m国道、東6m、西6m、三方路		準工特別用途地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,570	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	58,017	100 [ 82.4]	70,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 75,764	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	69,358	100 [ 95.8]	72,399		72,400
c	(　 ) 52,308	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	50,315	100 [ 69.0]	72,920		72,900
d	(　 ) 72,003	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	72,833	100 [ 103.0]	70,712		70,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,100 円／㎡]

仙台泉 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,005,113	3,990,930	14,014,183	10,779,600	3,234,583	（　0.9749） 3,153,395	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	67,093,511 円　　　　（　 44,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,503 ㎡	55.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し。沿道サービス施設のため十分な顧客用駐車スペースを確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	750.00	100.0	750.00	2,129	1,596,750	6.0	9,580,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		1,596,750		9,580,500
								0

⑨年額支払賃料	1,596,750 円　×　12ヶ月　＝　 19,161,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,161,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,245,465 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,915,535 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,580,500 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,005,113 円　　　　（　 11,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-78	2,157 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,129 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３０３２　　　　-79	2,062 ( 2,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,973
c	２２１３０３２　　　　-81	2,029 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,254

仙台泉 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	156,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	574,830 円	19,161,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 888,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,591,200 円	156,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,990,930 円　（　　　　　　 2,655 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,779,600 円（　　　　　 7,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,005,113 円
②総費用	3,990,930 円
③純収益　①－②	14,014,183 円
④建物等に帰属する純収益	10,779,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,234,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,153,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,093,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台泉 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 5-5

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　一輝

TEL.

鑑定評価額

107,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区泉ケ丘１丁目４番１外｢泉ケ丘１－１２－８｣				②地積　(㎡)	1,503 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区4種特別用途地区 (70,200)
	2:1	工場兼店舗Ｓ1	店舗、営業所、倉庫等が建ち並ぶ路線商業地域	北東25m国道	水道、下水	泉中央 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 340 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台市北端部に位置する国道
４号沿いの地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

泉中央駅北方

4.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区4種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの旧来からの路線商業地域で、土地利用形態としては特に大きな変化は見られず、現在の地域的特
性を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４号をはじめとする幹線道路沿いに形成された路線商業地域の存する圏域と判定。需要者層としては
地元企業及び大手企業いずれの需要も認められる。新型コロナウイルス感染症がひとまず落ち着く中、路線商業地の店
舗需要は比較的堅調で、地価は小幅ながらも上昇傾向にある。路線商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心
価格帯については特に見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いに沿道関連店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため
、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の
高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.0]

100
[111.0]

[100.0]
100

71,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

泉区内の商業地については、新型コロナウイ
ルス感染症が一段落する中、全般的に需要は
回復傾向にあり、地価は上昇基調で推移して
いる。

宮城県を縦断する国道沿いの路線商業地域で
、店舗需要は比較的堅調に推移しており、依
然として地価は上昇傾向にある。

特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１５０ -16	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m国道、東6m、西6m、三方路		準工 (80,200)
b	２２１３１３０ -44	富谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東30m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２１３１３０ -1002	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ整形	西23m国道、南27m、東8m、三方路		準工 (80,200)
d	２２１３０１０ -1024	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１３０６０ -43	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、南10m、北13m、三方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,003	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,024	100 [ 98.0]	72,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,500
b	(　 ) 54,570	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	58,419	100 [ 82.0]	71,243		71,200
c	(　 ) 49,262	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	69,623	100 [ 100.0]	69,623		69,600
d	(　 ) 62,999	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	68,886	100 [ 92.2]	74,714		74,700
e	(　 ) 52,308	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,343	100 [ 87.2]	58,880		58,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

仙台泉 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,197,285	3,446,808	10,750,477	7,685,000	3,065,477	（　0.9718） 2,979,031	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	63,383,638 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	570.00	Ｓ1	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,503 ㎡	55.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し。沿道サービス施設のため十分な顧客用駐車スペースを確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	570.00	100.0	570.00	2,174	1,239,180	6.0	7,435,080
							0.0	0
～

～

～

～

計		570.00	100.0	570.00		1,239,180		7,435,080
								0

⑨年額支払賃料	1,239,180 円　×　12ヶ月　＝　 14,870,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,870,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 743,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,126,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,435,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,197,285 円　　　　（　 9,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-75	2,709 ( 2,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,185 円/㎡　月額支払賃料（　 2,174 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３０３２　　　　-82	3,342 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [134.0]	100 [120.0]	2,078
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	743,508 円	14,870,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 880,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,081,200 円	106,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,446,808 円　（　　　　　　 2,293 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,685,000 円（　　　　　 5,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,197,285 円
②総費用	3,446,808 円
③純収益　①－②	10,750,477 円
④建物等に帰属する純収益	7,685,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,065,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,979,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,383,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）