鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１８０ -48	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１３１５０ -16	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北24m国道、東6m、西6m、三方路		準工特別用途地区 (80,200)
c	２２１１１３０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
d	２２１３０６０ -43	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	東25m市道、南10m、北13m、三方路		２中専地区計画等 (70,200)
e	２２１３０１０ -1024	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,455	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,206	100 [ 102.1]	83,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 72,003	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,304	100 [ 87.4]	81,584		81,600
c	(　 ) 74,081	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	88,374	100 [ 105.6]	83,688		83,700
d	(　 ) 52,308	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	49,521	100 [ 75.5]	65,591		65,600
e	(　 ) 62,999	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	69,157	100 [ 81.9]	84,441		84,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +8.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,300 円／㎡]

仙台泉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,909,994	1,333,383	4,576,611	2,928,810	1,647,801	（　0.9749） 1,606,441	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	34,179,596 円　　　　（　 44,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	210.00	Ｓ1	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	765 ㎡	29.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの沿道型店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	2,472	519,120	6.0	3,114,720
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		519,120		3,114,720
								0

⑨年額支払賃料	519,120 円　×　12ヶ月　＝　 6,229,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,229,440 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,880,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,114,720 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,909,994 円　　　　（　 7,725 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０１２　　　　-94	1,479 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	2,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,484 円/㎡　月額支払賃料（　 2,472 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３０３２　　　　-74	2,166 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,481
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,700 円	41,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	186,883 円	6,229,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 509,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,300 円	41,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,333,383 円　（　　　　　　 1,743 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,928,810 円（　　　　　 3,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,909,994 円
②総費用	1,333,383 円
③純収益　①－②	4,576,611 円
④建物等に帰属する純収益	2,928,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,647,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,606,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,179,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台泉 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 5-3

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　今井　匡

TEL.

鑑定評価額

63,000,000 円

１㎡当たりの価格

82,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外				②地積　(㎡)	765 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	台形 1.5:1	葬祭会館Ｗ1	低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西22m県道	水道、ガス、下水	八乙女 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

沿道型商業施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いのやや繁華性に
欠ける商業地域に存する。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

八乙女駅西方

3.9km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中小規模の飲食店等が建ち並ぶ地域。コロナ新規感染者が激減し各種自粛が解除されたため商業
地地価も持ち直しつつあったが、再び感染者が増加に転じたことから、先行き不透明な状況が続くと予想。

(3)最有効使用の判定

沿道型商業施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北環状線、国道４号、住宅団地内幹線道路沿い等、仙台市全域の路線商業地域一帯の範囲。需要者は沿
道型の自動車販売や飲食店、小売業等の法人が考えられる。沿道型店舗は広い駐車場が不可欠だが、当地域はやや規模
の小さい画地が多く駐車場が確保し辛い。また、中央分離帯の影響で反対車線から沿道施設には入れず、加えて、当地
域は通行量が多くスピードのでるエリアで、接面道路からの出入りもし辛いことから、やや苦戦を強いられている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、沿道サービス施設等を主とした自己所有店舗も多く見られる商業地域であるが、賃料の遅効性から、近年
の地価上昇に対応した賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は市場需給動
向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の路線商業地の取引事例から適切に試算されている。よって、本件では
比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[101.0]

100
[ 99.5]

[100.0]
100

79,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地地価は、コロナ新規感染沈静化で回復
基調にあったが、令和４年に入って新たな変
異株の新規感染者が再び増加しており、先行
き不透明な状況。

商業地域としては規模が小さく顧客誘因力は
強くない。近隣で大規模商業施設が開業した
が、今のところ相乗効果は限定的。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１８０ -9	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１３０１０ -52	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１３０１０ -80	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１１１３０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,772	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,824	100 [ 83.7]	83,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,400
b	(　 ) 85,329	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,851	100 [ 110.2]	81,534		81,500
c	(　 ) 121,095	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,790	100 [ 144.5]	84,976		85,000
d	(　 ) 74,081	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	93,898	100 [ 114.3]	82,150		82,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,300 円／㎡]

仙台泉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,899,235	1,334,237	4,564,998	2,867,650	1,697,348	（　0.9749） 1,654,745	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,207,340 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	210.00	Ｓ1	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	765 ㎡	29.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗建物を想定。駐車場利用料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	2,478	520,380	6.0	3,122,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		520,380		3,122,280
								0

⑨年額支払賃料	520,380 円　×　12ヶ月　＝　 6,244,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,244,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 374,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,869,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,122,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,899,235 円　　　　（　 7,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-75	2,709 ( 2,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３０３２　　　　-76	2,329 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,329
c	２２１３０３２　　　　-82	3,342 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,571

仙台泉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	41,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	187,337 円	6,244,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 423,300 円	41,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,334,237 円　（　　　　　　 1,744 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,867,650 円（　　　　　 3,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,899,235 円
②総費用	1,334,237 円
③純収益　①－②	4,564,998 円
④建物等に帰属する純収益	2,867,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,697,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,654,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,207,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）