別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　亮治   TEL.

鑑定評価額 564,000,000 円  １㎡当たりの価格 363,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区泉中央４丁目５番２ ②地積 　(㎡) 1,554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 地区計画等 (90,300) 1.2:1 店舗 Ｓ1 中規模の店舗が建ち 並ぶ路線商業地域 西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 泉中央 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉中央駅を中心とした県道２ ２号線沿いの商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 泉中央駅東方 230m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 「泉中央エリア」の中心的な路線商業地域で、将来的に規模の大きな土地はマンションへの建替えが進むと予想 する。需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くものと予測する。引き続き、新型コロナの影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    366,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉中央駅を中心とする仙台市北部の商業地域で、典型的な需要者は、店舗を建築することを目的とする法 人及びマンション建築を目的とする不動産事業者が中心である。周辺では商業施設が新たに開業し、泉中央駅を中心に 商業集積が進んでおり、区役所建て替え検討が進むと見込まれることから、今後も、底堅い需要が見込まれる。取引の 中心は２，０００㎡程度の更地で７～８億円程度である。引き続き、新型コロナの影響に注視を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法においては同一需給圏内における規範性の高い取引事例により、市場参加者の特性を反映した比準価格 を求めることができた。収益還元法においては、高層店舗付共同住宅を建築し賃貸することを想定したが、近年の地価 上昇に比べ賃料の上昇が弱く、建築費の高騰も相俟って、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重 視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    348,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東京資本による投資はコロナ渦においても好 調であるが、引き続き、新型コロナ・ウッド ショックの影響に注視を要する。 泉中央駅近隣に医療機関及び商業施設が開業 し、商業集積が進んだ。引き続き、新型コロ ナ・ウッドショックの影響に注視を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％