別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -39 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　亮治   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 北東8m市道 水道、下水 泉中央 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅等が散在 する住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 泉中央駅西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因を大きく変える特別の要因は見当たらず、当面は現状の土地利用が続くものと予想する。引き続き、新 型コロナの影響による宅地需要の変化に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域を中心とする仙台市北部の宅地地域である。典型的な需要者は自己の居住用不動産を建築 することを目的とする地縁を有する個人又は資材等の置き場として使用する事業者等である。当該地域の土地価格は周 辺市街化区域や都市計画区域外の地価動向の影響を受けて形成されるものであるが、周辺地域の地価動向の波及の程度 は限定的であるため、地価は横ばい傾向で推移している。引き続き、新型コロナの影響に注視を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 仙台市北部の宅地地域における取引事例を収集し、市場参加者の特性を反映した比準価格を求めることができた。一方 、対象標準地は市街化調整区域の農家住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく収益還元法を 適用することはできなかった。以上より、本件においては、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区の住宅地域においては、低金利や住宅ロ ーン減税の影響により、地価は上昇傾向にあ るが、新型コロナ・ウッドショックの影響に 注視を要する。 市街化調整区域内の宅地に対する強い需要は 見当たらないが、周辺住宅地の地価上昇の影 響を受けている。今後も新型コロナ等の影響 に注視を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％