別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -38 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区鶴が丘４丁目１８番５ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代中頃に分譲され た丘陵性の大規模住宅団地 街 路 基準方位北　市道６ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 他の大規模住宅団地に比較し地価水準が低いため、一次取得層を中心に需要は根強く、低金利の状態が追い風と なって、コロナ禍でも取引は活発である。当面この状況が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市泉区のうち国道４号バイパスの北東側の住宅地域。主な需要者は市中心部に通勤する給与所得者が 多く、圏外からの流入も多いとみられる。泉区内の他の大規模住宅団地に比較し地価水準が低いことから、一次取得層 を中心に需要は根強く、中古住宅の取引も多く、ミニ開発も見られる。需要の中心価格帯は更地で１４００万円程度、 中古住宅の場合は１６００万円から２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考え られるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -6            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性と環境の優れた地域での地価上昇はコ ロナ禍にあっても続き、低金利を背景に、地 価の割安な周辺地域への波及が続いている。 中心市街地への距離があるものの大規模住宅 団地で住環境は良好であり、割安感から需要 が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％ +3.9 ％