別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -36 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区北高森１２番１２ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代中頃に開発され た住宅団地 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 泉中央駅北西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 古い時期に開発された住宅団地で、用途的には特段の変動要因はない。需要は回復傾向にあり、今後暫くは地価 は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北西部郊外に位置する住宅団地の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市泉区在住の標準的所得者 層となっている。閑静な住宅街が広がるエリアで、新型コロナウイルス感染症がひとまず落ち着く中、住宅需要は回復 傾向にあり、地価は上昇へと転じている。市場の中心価格帯は新築建売住宅で総額３６００万円から３７００万円程度 、更地で総額１８００万円から１９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の郊外の住宅団地内に位置するため、 収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.8] 100 100 [104.0] 100 [104.9] [103.0] 100 82,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区内の住宅地については、新型コロナウイ ルス感染症が一段落する中、全般的に住宅需 要は回復傾向にあり、地価の上昇幅は拡大し ている。 郊外の大規模の住宅団地で、良好な居住環境 が保たれている。住宅需要は回復傾向にあり 、地価は上昇へと転じている。 南東側道路で日照、通風等居住の快適性が優 れるものの、変動状況としては特段の要因は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％