別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -34 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区将監１丁目９番２９ ｢将監１－２８－１６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する住宅 地域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 泉中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉区北部の丘陵地に位置する 大型住宅団地内の住宅地域。 街 路 基準方位北、　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期が古い住宅地域であり、築古建物の建替えや既存画地の分割などが進行していくものと予測。泉中央駅 周辺の地価が高騰しており、割安感から需要は根強く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄泉中央駅の北方に広がる将監団地及びその周辺の住宅地域。需要者は市中心部に勤務するサラリー マン層が中心だが、分譲目的の不動産業者なども増加している。低金利等を背景に需要は堅調。街路条件や地勢等で売 れ行きに差が見られ、また小中学校に近接する地域の人気が高い。既存画地の分割が活発であり取引単価の上昇が見ら れる。２００㎡程度の土地で１８００万円前後、新築戸建で３５００万円から４０００万円前後が取引の中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような不動産の市場性に着目した価格で、同一需給圏内の類似地 域から収集した、実際に市場で成立し現実の需給動向を反映した複数の取引事例より試算されていることから、高い説 得力を有する。以上より、本件では代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [104.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。古い住宅団地は高齢化も進 行しているが、コロナ禍の需要減退からは回 復。既存画地の分割が活発で、割安感から需 要は堅調である。 泉中央駅周辺と比べ割安感があり、また画地 規模も２００㎡前後の画地が多く、総額面か らも根強い需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％