別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -27 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区南中山２丁目３３番１０ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年に開発された郊外 高台の大規模住宅団地。幹線 道路の背後に位置する。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八乙女駅西方 5.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 県道・北環状線の背後に位置する熟成度の増した住宅地域。地下鉄駅への接近性は劣るが、商業施設に恵まれ、 生活の利便性は高い。不動産需要は堅調さを維持しており、当面、それら要因を含んで地価は推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南中山地区を中心とする泉区西部郊外に広がる住宅地域一体の範囲。需要者は市内中心部もしくは市内 や近隣市町村の業務地域などに通勤する層が中心と考えられる。地下鉄駅からの接近性は劣るが、住環境は良好で、周 辺に商業施設が多いために生活利便性は高く、宅地の取得需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は２ ５０㎡程度で１８００万円前後、新築戸建物件は４０００万円前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となるが、ハウスメーカー等が戸建住宅を販売する目 的で取得するケースも見られる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、代表標準地との検討を踏 まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお収益還元法は、郊外の分譲住宅団地に所在し、経済合理性などの面でア パート等の建築を目的とする土地取得は少なく、賃貸市場が成立していないために適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [100.0] [103.0] 100 73,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区内の不動産市場は、コロナ禍で停滞はあ ったが住宅地を中心に堅調に推移している。 地下鉄駅徒歩圏や商業施設に恵まれた地域は 特に需要が高い。 地下鉄駅への接近性は劣るが、周辺に商業施 設は多いなどで生活の利便性が良く、不動産 需要は安定し、価格上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％