別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -24 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小野寺　和夫   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区北中山１丁目２番１３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和末期に土地区画整理事業 によって造成された郊外の住 宅団地。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 八乙女駅西方 6.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 自動車道等により団地が分断されており、他の団地と比べて割安感があり、需要は底堅い。当面この傾向が続く と思われるが、泉区の人口は減少傾向にあり、将来的には地価は落ち着いた方向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北西部の住宅団地一円。主な需要者は市中心部に通勤する給与所得者が主で、圏外からの流入者もい る。泉区内の他の大規模住宅団地と比較して地価水準が低いことから、一次取得層を中心に需要は根強く、中古住宅の 取引も多い。需要の中心価格帯は、中古住宅の場合は１，３００万円～２，２００万円。画地分割を伴う新築戸建の取 引はまだ少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパート等の収益物件が見られない自用目的での取引が中心の地域であり、賃貸市場が形成されていない ため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を採用す ることとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [136.7] [103.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利・金融緩和が続く中、物件不足が重な り、多くの地域で地価は上昇を強めている。 新型コロナの影響は小さい。 中心市街地への距離があり、また東北自動車 道により分断されている団地で、割安感から 根強い需要があるが、地価の上昇は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％