別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -20 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区将監７丁目１番３５９ ｢将監７－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された大 規模住宅団地内の住宅地域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としては熟成しており、今後も老朽建物の建替えや画地分割による規模縮小化が進行するものと予測す る。泉中央地区にも近接し居住環境も良好で住宅需要は根強く、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄泉中央駅の北方に広がる将監団地及びその周辺の住宅地域。需要者は市中心部に勤務するサラリー マン層が中心であるが分譲目的の不動産業者なども想定される。コロナ禍による地価への悪影響は見られず、低金利、 住宅減税等を背景に需要は強い。丘陵地勢にあり街路条件や地勢の状態で売れ行きに差が見られる。既存画地の分割取 引も多く見られる。２００㎡程度の土地で２０００万円前後、新築戸建で４０００万円前後が取引の中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は、取引時点が新しく、類似性・代替性が強 い。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。以上より比準価格により鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -7            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、ローン減税等を背景にコロナ禍にお いても住宅需要は堅調。地下鉄沿線の需要は 根強いが、郊外部でも割安感から需要の高ま りが見られる。 泉中央地区と比べた割安感から需要は堅調。 既存画地を半分にした宅地分譲も多く、仕入 単価、分譲単価ともに上昇傾向。 変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％ +3.9 ％