鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０４０ -132	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２２１３０５０ -1023	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２２１３１３０ -40	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南東6.5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２１３０３０ -135	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8.1m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２２１３０５０ -1001	仙台市泉区		建付地	（　）	正方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,327	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,929	100 [ 100.0]	51,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	53,500
b	(　 ) 52,134	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	51,776	100 [ 101.0]	51,263		52,800
c	(　 ) 53,087	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,056	100 [ 100.0]	52,056		53,600
d	(　 ) 53,543	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,811	100 [ 102.0]	52,756		54,300
e	(　 ) 66,489	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	67,640	100 [ 128.7]	52,556		54,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

仙台泉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			開発時期の古い住宅団地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,569,935	915,012	3,654,923	3,245,640	409,283	（　0.9702） 397,086	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,632,304 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.69	Ｗ2	253.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	319 ㎡	18.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積３２㎡の低層の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.69	100.0	126.69	1,486	188,261	2.0	376,522
							1.0	188,261
2～ 2	住宅	126.69	100.0	126.69	1,501	190,162	2.0	380,324
							1.0	190,162
～

～

～

計		253.38	100.0	253.38		378,423		756,846
								378,423

⑨年額支払賃料	378,423 円　×　12ヶ月　＝　 4,541,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,541,076 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 285,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,471,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	756,846 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,423 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,569,935 円　　　　（　 14,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-58	1,434 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,536 円/㎡　月額支払賃料（　 1,501 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３１５２　　　　-12	1,260 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,556
c	２２１３０３２　　　　-59	1,605 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,459

仙台泉 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	44,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,712 円	4,757,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,400 円	44,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,800 円	44,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 915,012 円　（　　　　　　 2,868 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 253.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,245,640 円（　　　　　 10,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,569,935 円
②総費用	915,012 円
③純収益　①－②	3,654,923 円
④建物等に帰属する純収益	3,245,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	409,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,632,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台泉 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -15

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大場　博

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区山の寺１丁目４５番４５２｢山の寺１－２６－２１｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域	南東5.1m市道	水道、ガス、下水	泉中央 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和４０年代に造成された傾
斜地が多い丘陵地の住宅団地

街

路

基準方位北５．１ｍ
市道

交通

施設

泉中央駅北東方

2.5km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

丘陵地にある自用の住宅地を主とする一般の住宅地域で、利用用途が定着し、近々に地域特性の大きな変化は予
想しにくい。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市北部の価格帯が中、低位の一般住宅地域で、主たる需要者は自用の住宅地として使用する個人であるが
、転売目的の不動産事業者からの需要も考えられる。価格はここ数年上昇を続けてきたが、コロナ禍での個人所得の減
少から、今後の需要動向が不透明である。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１，６００万円台半ば
、新築戸建住宅で３，０００万円台後半と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格の２種を算出したが、開差が生じた。対象標準地の最有効使用及び近隣地域の標準
的使用とも低層住宅地としての使用であるが、自用の戸建住宅地としての使用の割合が非常に高いと認められることか
ら、収益価格は参考とするにとどめ、前年公示価格等からの検討結果にも留意したうえで、複数の標準的な市場取引価
格から試算した比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -38 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,800 円／㎡

[109.2]
100

100
[103.0]

100
[117.0]

[103.0]
100

53,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化への兆しが見え始めている
。

団地開発後５０年前後が経過し、成熟した住
宅地域として特別の変動はない。

近隣地域内で代表性、中庸性を有し、特別の
変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１５０ -19	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南東4.6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２２１３１３０ -40	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南東6.5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２２１３１５０ -51	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２１３１５０ -21	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.5m市道、南西5m、角地		１低専 (60,80)
e	２２１３１５０ -20	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、南西8m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,390	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	56,918	100 [ 100.0]	56,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	58,600
b	(　 ) 53,087	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	53,946	100 [ 100.5]	53,678		55,300
c	(　 ) 41,431	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,267	100 [ 98.5]	41,895		43,200
d	(　 ) 69,910	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.0]	67,657	100 [ 98.9]	68,410		70,500
e	(　 ) 35,862	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 106.1]	40,004	100 [ 100.0]	40,004		41,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,000 円／㎡]

仙台泉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,405,616	889,535	3,516,081	3,091,700	424,381	（　0.9735） 413,135	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,981,196 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.21	ＬＳ2	248.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	319 ㎡	18.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４１．４㎡）×６戸のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	124.21	100.0	124.21	1,416	175,881	2.0	351,762
							1.0	175,881
～ 2	住宅	124.21	100.0	124.21	1,445	179,483	2.0	358,966
							1.0	179,483
～

～

～

計		248.42	100.0	248.42		355,364		710,728
								355,364

⑨年額支払賃料	355,364 円　×　12ヶ月　＝　 4,264,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 324,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,264,368 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 324,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 275,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,313,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	710,728 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 355,364 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 254 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,405,616 円　　　　（　 13,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３１５２　　　　-12	1,260 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.1]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,455 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０３２　　　　-58	1,434 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	43,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	183,535 円	4,588,368　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,000 円	43,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 889,535 円　（　　　　　　 2,789 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 248.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,091,700 円（　　　　　 9,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,405,616 円
②総費用	889,535 円
③純収益　①－②	3,516,081 円
④建物等に帰属する純収益	3,091,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,981,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）