別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -14 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区高森８丁目７番１２ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉中央 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模開発による住宅団地内 の一画 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 泉中央駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画により良好な住環境が維持されている住宅地域である。築後３０年以上を経過する建物の割合が増加し てきており、中古住宅地の供給量も多くなっているが、住環境が良いことから買い需要も持続的にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内北部の比較的品等が良い住宅地域とみられ、主たる需要者は自用の住宅地として使用する個人で、リ フォーム後に転売する目的で取得する不動産事業者も考えられる。価格は震災後、長年堅調に推移してきたが、開発後 の年数の経過と経済的要因により、当面は横這い圏で推移するものと予想する。取引の中心価格帯は標準的画地規模の 土地で２，０００万円前後と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域の標準的使用、対象標準地の最有効使用とも自用の一戸建て住宅の敷地としての使用であると認められる ので、収益価格は試算できなかったが、比準価格は高森地区内の特別の事情は認められない４事例より算出した市場性 に裏打ちされた規範性を有する試算価格であるので、前年公示価格等の検討結果にも留意のうえで、比準価格をもって 鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.8] 100 100 [104.0] 100 [ 97.5] [104.0] 100 89,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化など、社会的要因による中古住宅地の 供給が増えてきている。 良好な住環境が保持されており、特別の変動 要因はない。 地域内で代表性、中庸性を有しており、特別 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％