鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０４０ -44	仙台市泉区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２２１３０４０ -1007	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３０６０ -1002	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２１３０４０ -1008	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、南東4m、角地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,812	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	243,377	100 [ 91.2]	266,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 195,501	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	199,867	100 [ 93.9]	212,851		219,000
c	(　 ) 174,000	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	185,712	100 [ 83.8]	221,613		228,000
d	(　 ) 187,395	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,450	100 [ 82.0]	245,671		253,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

仙台泉 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを中心とする住宅地域で、収益性による価格の検証になじまないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

居住の快適性・利便性を重視するマンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
757,348,215	571,094,454	13	555,000	1,640.98	286,000	1,950.02
⑧開発法による価格	186,253,761 円　　　　（　 210,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
885 ㎡	㎡		㎡		㎡	885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
353.41 ㎡	1,950.02 ㎡	1,721.13 ㎡	228.89 ㎡	1,640.98 ㎡	ＲＣ・7F ( 20 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.9 ％）	（ 220.3 ％）	（ 194.5 ％）	（ 25.9 ％）	（ 84.15 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区3種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.4 ｍ 25.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

555,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 555,000 円／㎡　　×　　 1,640.98 ㎡　　＝　　　　 910,743,900 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 910,743,900 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 286,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 294,580 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 294,580 円／㎡　　×　　　 1,950.02 ㎡　　＝　　　　 574,436,892 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 910,743,900 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 91,074,390 円

支出合計　④+⑤+⑥

665,511,282 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	63,752,073 円	( 7 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 58,167,391 円
	販売総額(2期)	27,322,317 円	( 3 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 23,691,181 円
	販売総額(3期)	819,669,510 円	( 90 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 675,489,643 円
収入合計		－	－	－	－	757,348,215 円
支出	建築工事費(1期)	57,443,689 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 54,037,278 円
	建築工事費(2期)	57,443,689 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 50,837,665 円
	建築工事費(3期)	459,549,514 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 382,574,970 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	54,644,634 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 51,404,207 円
	販売管理費(2期)	36,429,756 円	( 40 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 32,240,334 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	571,094,454 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	757,348,215 円　　－　　　　　　 571,094,454 円　　＝　　　　　 186,253,761 円 210,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台泉 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -8

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小竹　潤

TEL.

鑑定評価額

227,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区泉中央３丁目２７番１２				②地積　(㎡)	885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種地区計画等
	1.5:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション、店舗等が混在する住宅地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	泉中央 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄南北線泉中央駅より徒
歩圏。準幹線市道沿いに位置
する。

街

路

基準方位北、　　１
６ｍ市道

交通

施設

泉中央駅北東方

660m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

用途の多様性が見られ画地規模は区々であるが、供給不足から既存画地の分割による規模の縮小化が進行するも
のと予測。マンション適地の稀少性は高まっており、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 222,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の駅徒歩圏で広域に及ぶが、特に地下鉄駅徒歩圏の不動産との代替性が強い。需要者はマンションデ
ベロッパーや不動産業者が中心。低金利、ローン減税等によりマンション需要は堅調。一方でマンション適地は少なく
成約価格は高水準となる傾向は継続している。特に「泉中央駅」周辺は商業施設も集積しておりマンション用地として
稀少性が高く、用地需要は根強い。取引価格は規模等により区々であり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と開発法による価格の開差は少ない。取引事例比較法ではマンション用地として代替性が認められる取引事例
を採用しており、試算された比準価格は実際の取引市場を反映していて説得力が高い。またマンション分譲を想定して
試算した開発法は、典型的な需要者である開発業者が重視する投資採算性を反映していて一定の説得力を有するが、想
定要素を含む。以上より市場性を反映する比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、ローン減税等を背景にコロナ禍にお
いても住宅需要は堅調。地下鉄沿線の需要は
根強いが、郊外部でも割安感から需要の高ま
りが見られる。

マンション適地の供給は非常に少ないが、需
要は強く取引があると高値になる傾向。

変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０４０ -67	仙台市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、南6m、角地		２住居 (70,200)
b	２２１３０６０ -1004	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m県道、東9m、二方路		近商 (100,300)
c	２２１３０４０ -1007	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１３０４０ -1009	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 352,388	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	356,188	100 [ 121.2]	293,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 350,548) 407,614	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	434,788	100 [ 159.0]	273,452		282,000
c	(　 ) 195,501	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	200,626	100 [ 78.2]	256,555		264,000
d	(　 ) 169,515	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,194	100 [ 74.1]	243,177		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

仙台泉 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地に該当し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

居住の快適性・利便性を重視されるマンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
778,003,412	581,123,417	13	565,000	1,640.98	291,000	1,950.02
⑧開発法による価格	196,879,995 円　　　　（　 222,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
885 ㎡	㎡		㎡		㎡	885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
353.41 ㎡	1,950.02 ㎡	1,721.13 ㎡	228.89 ㎡	1,640.98 ㎡	ＲＣ・7F ( 20 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.9 ％）	（ 220.3 ％）	（ 194.5 ％）	（ 25.9 ％）	（ 84.15 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区3種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.4 ｍ 25.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

565,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 565,000 円／㎡　　×　　 1,640.98 ㎡　　＝　　　　 927,153,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 927,153,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 299,730 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 299,730 円／㎡　　×　　　 1,950.02 ㎡　　＝　　　　 584,479,495 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 927,153,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 92,715,370 円

支出合計　④+⑤+⑥

677,194,865 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	64,900,759 円	( 7 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 59,215,453 円
	販売総額(2期)	27,814,611 円	( 3 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 24,118,049 円
	販売総額(3期)	834,438,330 円	( 90 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 694,669,910 円
収入合計		－	－	－	－	778,003,412 円
支出	建築工事費(1期)	58,447,950 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 54,981,987 円
	建築工事費(2期)	58,447,950 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 51,726,436 円
	建築工事費(3期)	467,583,596 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 389,263,344 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	55,629,222 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 52,330,409 円
	販売管理費(2期)	37,086,148 円	( 40 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 32,821,241 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	581,123,417 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	778,003,412 円　　－　　　　　　 581,123,417 円　　＝　　　　　 196,879,995 円 222,000 円／㎡