別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区虹の丘３丁目１０番１３ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区3種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 八乙女 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代半ばに開発され た仙台市北部丘陵地の品等の 良い住宅団地。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 八乙女駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 品等良好な街路条件の良い住宅団地であり、泉区内の住宅地の中では仙台市中心部に近いことから需要は多く、 宅地を細分化したミニ開発も見られるようになった。この傾向はしばらくは続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉区内の泉パークタウン・将監・八乙女・黒松等の大型団地。主な需要者は市中心部に通勤する給与所 得者が多く、圏外からの流入も多いとみられる。品等良好な住宅団地で、仙台市中心部にも比較的近いことから、コロ ナ禍にあっても需要は根強い。需要の中心価格帯は更地で２３００万円前後、中古住宅の場合は３０００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考え られるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [106.6] 100 100 [102.0] 100 [106.0] [104.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性と環境の優れた地域での地価上昇はコ ロナ禍にあっても続き、低金利を背景に、地 価の割安な周辺地域への波及が続いている。 品等良好な住宅団地であり、比較的仙台市中 心部にも近いため、当地区の需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％