別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区桂２丁目１５番１１ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉中央 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３年頃に造成工事が完了 した郊外の閑静な住宅団地 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 泉中央駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅団地で土地利用形態に大きな変化はない。価格水準としては頭打ち感が出始めている。今後暫くは需 給の均衡状態が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北西部に位置する泉パークタウン内の居住環境の良好な住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心 は仙台市泉区在住の標準的所得者層となっている。閑静な住宅街が広がる泉パークタウン内では、供給は限定的となっ ているものの、一方で需要に陰りが見え始めており、地価は若干の上昇傾向を示している。市場の中心価格帯は、中古 物件でも総額３５００万円前後、更地で総額２３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の郊外の住宅団地内に位置するため、 収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.8] 100 100 [104.0] 100 [ 87.4] [104.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区内の住宅地については、新型コロナウイ ルス感染症が一段落する中、全般的に住宅需 要は回復傾向にあり、地価の上昇幅は拡大し ている。 居住環境の良好な閑静な住宅街が形成されて いる。価格水準としては頭打ち感が出始めて いる中、地価は若干の上昇傾向となっている 。 南側道路で日照、通風等居住の快適性が優れ るものの、変動状況としては特段の要因はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％