鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０１０ -35	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２２１３０６０ -98	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、南4m、角地		１低専 (60,80)
c	２２１３１３０ -85	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	東6.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２１３１３０ -28	仙台市泉区		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２２１３１８０ -58	仙台市泉区		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、北東6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,933	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	54,298	100 [ 102.0]	53,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 60,594	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	59,778	100 [ 115.5]	51,756		51,800
c	(　 ) 59,070	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	59,830	100 [ 121.2]	49,365		49,400
d	(　 ) 58,713	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,353	100 [ 115.1]	54,173		54,200
e	(　 ) 56,714	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	57,210	100 [ 111.4]	51,355		51,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

仙台泉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地開発から長期間経過しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,837,469	674,207	3,163,262	2,841,720	321,542	（　0.9702） 311,960	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,781,739 円　　　　（　 25,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	Ｗ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	13.9 m x 19.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２５．５㎡、各階４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	102.00	100.0	102.00	1,567	159,834	1.0	159,834
							0.0	0
～ 2	居宅	102.00	100.0	102.00	1,599	163,098	1.0	163,098
							0.0	0
～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		322,932		322,932
								0

⑨年額支払賃料	322,932 円　×　12ヶ月　＝　 3,875,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,875,184 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 223,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,832,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	322,932 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,268 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,837,469 円　　　　（　 14,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-46	1,618 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,599 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０３２　　　　-47	1,631 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,585
c	２２１３０３２　　　　-48	1,741 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,583

仙台泉 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,100 円	35,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,207 円	4,055,184　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 674,207 円　（　　　　　　 2,554 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0939 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,841,720 円（　　　　　 10,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,837,469 円
②総費用	674,207 円
③純収益　①－②	3,163,262 円
④建物等に帰属する純収益	2,841,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,781,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台泉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台泉 -1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大友　洋

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市泉区松森字鹿島４３番９				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	泉中央 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.2 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模商業施設に近い傾斜地
の住宅地域

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

泉中央駅南東方

3.2km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した
。地価は割安感から上昇傾向であり、当分の間上昇傾向推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉区内で国道４号線の北東側に存する住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする
個人である。近時は低金利等により、戸建住宅需要が多い状況続いており、一時は天井感があったが、再び浄書傾向に
転じている状況である。市場の中心となる価格帯は２７０㎡程度の更地で１，４００～１，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では共同
住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収受することが
困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 -38 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,800 円／㎡

[109.2]
100

100
[103.0]

100
[112.6]

[100.0]
100

53,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

泉区の住宅地域は低金利等の影響が継続して
いることから地価上昇傾向が続いている。割
安感のある地域は地価が大幅に上昇している
。

地下鉄駅から遠隔に位置し、街路条件も劣る
が、商業施設との接近性及び割安感から地価
は大幅に上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台泉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０３０ -124	仙台市泉区		更地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２２１３０６０ -105	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南4m、角地		１低専 (60,80)
c	２２１３０３０ -7	仙台市泉区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		２中専土砂災害警戒区域 (60,200)
d	２２１３０３０ -101	仙台市泉区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.3m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,779	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 58.2]	33,202	100 [ 87.0]	38,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,200
b	(　 ) 90,001	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.3]	72,906	100 [ 100.0]	72,906		72,900
c	(　 ) 56,101	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	57,027	100 [ 108.5]	52,559		52,600
d	(　 ) 53,354	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,008	100 [ 101.5]	54,195		54,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -41.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,400 円／㎡]

仙台泉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,612,494	652,176	2,960,318	2,706,880	253,438	（　0.9702） 245,886	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,345,348 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台泉 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.57	Ｗ2	201.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	13.9 m x 19.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積３４㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.57	100.0	100.57	1,438	144,620	2.0	289,240
							1.0	144,620
2～ 2	住宅	100.57	100.0	100.57	1,467	147,536	2.0	295,072
							1.0	147,536
～

～

～

計		201.14	100.0	201.14		292,156		584,312
								292,156

⑨年額支払賃料	292,156 円　×　12ヶ月　＝　 3,505,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,505,872 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 209,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,536,103 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	584,312 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,156 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,612,494 円　　　　（　 13,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０１２　　　　-74	1,031 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０１２　　　　-76	819 ( 818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 76.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台泉 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	35,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	112,376 円	3,745,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,400 円	35,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 652,176 円　（　　　　　　 2,470 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 201.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,706,880 円（　　　　　 10,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,612,494 円
②総費用	652,176 円
③純収益　①－②	2,960,318 円
④建物等に帰属する純収益	2,706,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	253,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,345,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）