鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０００ -44	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	南東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１４０００ -27	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南41m国道、東5m、角地		近商駐車付置義務 (80,300)
c	２２１４０００ -25	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
d	２２１４１００ -35	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南23.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１４０６０ -88	仙台市太白区		更地	（　）	不整形	南西8.8m市道、北西6m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,617	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,021	100 [ 118.3]	80,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,300
b	(　 ) 109,157	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	109,157	100 [ 135.5]	80,559		80,600
c	(　 ) 75,863	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,968	100 [ 97.0]	79,348		79,300
d	(　 ) 120,425	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,519	100 [ 154.9]	80,387		80,400
e	(　 ) 52,258	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	62,291	100 [ 79.2]	78,650		78,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

仙台太白 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,697,814	3,154,880	8,542,934	7,953,200	589,734	（　0.9512） 560,955	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,194,674 円　　　　（　 41,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	208.00	Ｓ3	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	297 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所とするフロア貸しを想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.00	75.0	156.00	2,498	389,688	6.0	2,338,128
							0.0	0
2～ 2	事務所	208.00	85.0	176.80	1,749	309,223	3.0	927,669
							0.0	0
3～ 3	事務所	208.00	85.0	176.80	1,749	309,223	3.0	927,669
							0.0	0
～

～

計		624.00	81.7	509.60		1,008,134		4,193,466
								0

⑨年額支払賃料	1,008,134 円　×　12ヶ月　＝　 12,097,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 509.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,097,608 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 691,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,658,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,193,466 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 198 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,697,814 円　　　　（　 39,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０５２　　　　-29	1,746 ( 1,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１４０５２　　　　-30	3,030 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	2,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	617,480 円	12,349,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 189,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,404,200 円	118,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	236,000 円	118,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,154,880 円　（　　　　　　 10,622 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,953,200 円（　　　　　 26,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,697,814 円
②総費用	3,154,880 円
③純収益　①－②	8,542,934 円
④建物等に帰属する純収益	7,953,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	589,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,194,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台太白 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 5-6

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　智哉

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区西多賀１丁目５３０番１２｢西多賀１－２３－２６｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種 (90,300)
	1:3	店舗兼事務所ＲＣ3	スーパー、店舗、住宅等が混在する近隣商業地域	西7m市道	水道、ガス、下水	長町南 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 110 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２８６号と旧笹谷街道を
結ぶ街路沿いに形成された近
隣型を中心とする商業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

長町南駅西方

1.8km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

主要幹線街路背後の既存商業地域で、集客力のある大型スーパーに隣接して今後も一定の商業集積は維持されて
行くものと思われる。住居系用途の需要による底支えもあり、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部からやや離れた近隣商業地域。需要者の中心は個人・地元企業のほか、中規模以上の画地で
は賃貸住宅建設や宅地分譲等を目的とする不動産業者等が考えられる。小規模の店舗・事務所等が中心であるが、集客
力のある大型スーパーが立地しており商況は一定水準を維持。住宅開発素地として探す動きも認められ、多様な用途を
前提に需要は底堅い。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主要幹線街路の背後に形成された近隣型の商業地域で、賃貸向けの店舗等も見受けられるが、不動産投資に見合う合理
的な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは、土地の収益性を顧慮しながらも、
圏域内の競合地域の地価水準を比較検討のうえ意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映して
いる比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然として新型コロナウイルス感染症に伴う
先行き不透明感は残るものの、個人消費の回
復等もあって不動産市場の停滞に持ち直しの
動きがみられる。

大型小売店舗と個人の小規模店舗等が共存し
、一定の繁華性は維持されているが、空き区
画にはアパートの建築が進み、住商混在化の
傾向も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０００ -27	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南41m国道、東5m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (80,300)
b	２２１４０２０ -323	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２２１４０１０ -41	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	南西8.5m市道、北東5.3m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２２１４０６０ -53	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１４０２０ -47	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7.6m市道、南東5.4m、角地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,157	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	109,157	100 [ 132.0]	82,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,700
b	(　 ) 72,235	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	75,260	100 [ 90.2]	83,437		83,400
c	(　 ) 74,595	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	76,314	100 [ 89.3]	85,458		85,500
d	(　 ) 72,485	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,847	100 [ 93.1]	78,246		78,200
e	(　 ) 83,849	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,436	100 [ 102.0]	82,780		82,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

仙台太白 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,730,324	3,156,596	8,573,728	7,953,200	620,528	（　0.9512） 590,246	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,831,435 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	208.00	Ｓ3	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	297 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：事務所（各階フロア貸し）

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

低層の店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.00	75.0	156.00	2,505	390,780	6.0	2,344,680
							0.0	0
2～ 2	事務所	208.00	85.0	176.80	1,754	310,107	3.0	930,321
							0.0	0
3～ 3	事務所	208.00	85.0	176.80	1,754	310,107	3.0	930,321
							0.0	0
～

～

計		624.00	81.7	509.60		1,010,994		4,205,322
								0

⑨年額支払賃料	1,010,994 円　×　12ヶ月　＝　 12,131,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 509.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,131,928 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 693,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,690,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,205,322 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 198 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,730,324 円　　　　（　 39,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０２２　　　　-31	2,675 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,548	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,518 円/㎡　月額支払賃料（　 2,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１４０２２　　　　-14	2,600 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,524
c	２２１４０１２　　　　-9	2,481 ( 2,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,483

仙台太白 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	708,000 円	118,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	619,196 円	12,383,928　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 189,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,404,200 円	118,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,156,596 円　（　　　　　　 10,628 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,953,200 円（　　　　　 26,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,730,324 円
②総費用	3,156,596 円
③純収益　①－②	8,573,728 円
④建物等に帰属する純収益	7,953,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	590,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,831,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）