別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 3-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　戸張　有   TEL.

鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 仙台市太白区袋原１丁目２１７番１ ②地積(㎡) 2,243  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 畑 畑が見られる郊外の平坦な宅地化している地域 北東2m道路 南仙台 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 畑（造成後・転換後は戸建住宅地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅、農家住宅が建ち並 ぶ中に農地も介在。近年は小 規模開発も多くみられる。 道 路 北東２ｍ道路 交通 施設 南仙台駅北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の 　将来予測 周辺には農地も残っているが、既存住宅の多くは多くは造成・開発後戸建住宅が建ち並んでいることから、今後 は宅地化が徐々に進んでいくと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地に転換、造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     25,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     24,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南部の宅地見込地地域の圏域である。需要者は地元の開発業者及び全国展開するパワービルダー等 が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響も一時みられたが、住宅地需要は回復し、宅地開発・建売分譲の動き が多くみられ、素地である宅地見込地の需要が高い状態が続いている。転換後・造成後の建売住宅の販売価格は２，５ ００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例比較法による比準価格は、主に開発業者が開発素地として購入した取引事例から求めたものであり、宅地見込 地の市場性を反映した価格である。控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格で、理論的であるが、試 算過程に想定要素が多く、やや規範性に欠ける。取引に当たっては投資採算性を十分に考慮していると考えられること から、本件においては比準価格を重視し、控除法による価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     24,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響によ り、依然厳しい状況にあるものの、個人消費や飲食 ・観光業に持ち直しの動きがみられる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他