別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -52 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区上野山１丁目１４番１０４７ ｢上野山１－１４－１５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代後半からの小規 模開発の積み重ねにより形成 された丘陵性住宅地域。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅南西 方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ひより大橋開通・都市計画道路「富沢山田線」整備等により生活利便性は向上しているが、コロナ禍で需給の逼 迫が続く中でも、割安感が優先される地域の性格に変化は無く、今後も地価の上昇は抑制的に推移する見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八木山丘陵西部に形成された住宅地域のうち、笹谷街道・国道２８６号線背後の山麓部に近い一帯。地勢 的制約や宅地開発の経緯により、街並み全体が整然性を欠く。住宅地としての高級感は認め難く、地価水準に割安感が あるため、仙台都市圏に職場を持つ中堅所得者層が需要者の中核を構成している。コロナ禍でも住宅需要は安定してい るが、割安感重視の買手が多いため、高値取引は限定的で、標準的規模の更地は６～８百万円前後が相場となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場においてアパート等の家賃水準は低く、採算性を維持することは困難であることから、収益還元法の適用は見 送った。他方、地域内では住宅用地や中古住宅が自用目的で売買されることが多く、これら事例を採用して試算した比 準価格は実証的裏付けを有したものと言える。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意し、中心的需 要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [102.0] 100 [125.1] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による所得減又は将来不安の高まり を受け、割安感優先の郊外住宅地域では高値 を敬遠する需要者が多く、地価は今後も抑制 的に推移と予測。 都市計画道路整備の波及効果等は既に地価水 準に織込み済みであるが、価格競争力が維持 されているため、今後も住宅需要は安定的に 推移する見込み。 約５０坪の画地規模は標準的であるが、大規 模画地も混在する中で総額は抑制されている ため、需要者からの選好性は今後も高い状態 が続く見込み。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％