鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０８０ -8	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、東4m、二方路		２住居 (60,200)
b	２２１４０００ -5	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,160)
c	２２１４０８０ -64	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、準角地		準工 (70,200)
d	２２１４１００ -43	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
e	２２１４０３０ -60	仙台市太白区		更地	（　）	不整形	西4m未舗装私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,251	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	111,822	100 [ 118.8]	94,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,000
b	(　 ) 123,380	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,160	100 [ 128.8]	97,174		99,100
c	(　 ) 110,124	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	107,924	100 [ 116.4]	92,718		94,600
d	(　 ) 72,889	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,274	100 [ 78.5]	94,617		96,500
e	(　 ) 112,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	129,173	100 [ 133.4]	96,831		98,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,600 円／㎡]

仙台太白 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,966,847	662,354	2,304,493	1,983,860	320,633	（　0.9725） 311,816	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,929,244 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	197 ㎡	9.8 m x 20.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３９㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,539	120,042	2.0	240,084
							1.0	120,042
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,569	122,382	2.0	244,764
							1.0	122,382
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		242,424		484,848
								242,424

⑨年額支払賃料	242,424 円　×　12ヶ月　＝　 2,909,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,909,088 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 185,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,903,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	484,848 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 242,424 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,405 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 141 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,966,847 円　　　　（　 15,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４００２　　　　-3	1,416 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	1,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,605 円/㎡　月額支払賃料（　 1,569 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０８２　　　　-19	1,612 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,653
c	２２１４０８２　　　　-2	1,658 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,625

仙台太白 -51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	154,454 円	3,089,088　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	28,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,354 円　（　　　　　　 3,362 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,860 円（　　　　　 10,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,966,847 円
②総費用	662,354 円
③純収益　①－②	2,304,493 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	320,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,929,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台太白 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -51

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区東大野田３３番１｢東大野田１３－１２｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南東4m私道	水道、ガス、下水	太子堂 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道・国道の背後に位置する
既成住宅地域

街

路

基準方位北　私道４
ｍ

交通

施設

太子堂駅南東方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

　あすと長町地区への接近性に比較的優れる旧来からの住宅地域であり、利便性が比較的良好なことから、需要
も比較的旺盛で、地価は当面の間、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は太白区内のＪＲや地下鉄駅に近い利便性の高い住宅地域一円である。需要者の中心は自己使用目的で住
宅を購入しようとする標準的な収入層の個人と考えられる。対象標準地が存する東大野田地区は、仙台南部道路沿いの
旧来からの既存住宅地域であり、あすと長町地区の影響などを受け需要は比較的旺盛で土地価格は上昇傾向にある。需
要の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で１，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　市場参加者である個人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、類似性の
高い多数の取引事例から求めた比準価格は市場価値を的確に表示しており規範性は高い。一方、収益価格は投資採算性
を示した価格であるが市場参加者の観点から規範性は劣ると判断した。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地か
らの検討を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[101.0]

100
[131.1]

[102.0]
100

96,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、厳しい状況にあるものの、個人消
費・生産活動は緩やかに持ち直しつつある。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０２０ -43	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	東8m県道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１４０３０ -37	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	正方形	西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
c	２２１４０４０ -60	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m道路、西6m、準角地		２住居 (70,200)
d	２２１４０５０ -31	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	袋地等	東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２１４０８０ -8	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、東4m、二方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,975	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,944	100 [ 133.6]	103,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 113,636	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	115,324	100 [ 131.0]	88,034		89,800
c	(　 ) 129,505	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	126,392	100 [ 134.9]	93,693		95,600
d	(　 ) 143,471	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	153,677	100 [ 152.4]	100,838		103,000
e	(　 ) 109,251	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	112,893	100 [ 120.7]	93,532		95,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +41.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,800 円／㎡]

仙台太白 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,123,196	641,296	2,481,900	2,093,450	388,450	（　0.9706） 377,030	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,378,444 円　　　　（　 42,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	197 ㎡	9.8 m x 20.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積３９㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,625	126,750	2.0	253,500
							1.0	126,750
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,642	128,076	2.0	256,152
							1.0	128,076
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		254,826		509,652
								254,826

⑨年額支払賃料	254,826 円　×　12ヶ月　＝　 3,057,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,057,912 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 181,323 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,056,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	509,652 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,826 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 142 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,123,196 円　　　　（　 15,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４００２　　　　-2	1,674 ( 1,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,642 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４００２　　　　-3	1,416 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,666
c	２２１４０３２　　　　-1	1,643 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,729

仙台太白 -51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,896 円	3,237,912　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 641,296 円　（　　　　　　 3,255 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,093,450 円（　　　　　 10,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,123,196 円
②総費用	641,296 円
③純収益　①－②	2,481,900 円
④建物等に帰属する純収益	2,093,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	388,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,378,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,500 円／㎡）