別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -47 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区袋原４丁目２２番１７ ｢袋原４－３－８｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南6m私道 水道、ガス、下水 南仙台 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ７０年代以降の都市の成長期 に中小規模の開発の集合によ り形成された既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 南仙台駅東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 他地域から持家購買層が流入し、コロナ禍でも住宅用地・建売住宅の需要は安定しているが、分譲ペースは全般 的に鈍化しており、期間長期化や在庫安値処分も増えているため、地価上昇機運は頭打ち傾向を強める見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台都市圏南部郊外の住宅地域一帯に及ぶが、このうち名取川下流域南岸の袋原・四郎丸・中田地区の 代替性が高い。需要者の中心は、仙台都市圏に職場を持つ中堅勤労者層で、袋原地区出身者等、地縁的選好性の強い買 手候補者が一定割合を占める。コロナ禍でも高値分譲が続き、地価上昇傾向が続く一方、高値を敬遠する需要者が増え ているため、停滞感は徐々に強まりつつある。土地は標準的画地規模で１千万台前半、建売は２千万円台後半が相場。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の地域で、介在するアパート等は公法規制等により効率的賃貸経営が困難であるため、収益還元法の適用 は見送ることとした。他方、圏域内では、住宅用地や建売・中古住宅が自用目的で売買されることが多く、当該取引が 地域の相場を形成しているため、これら事例を採用して試算した比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規 準した価格との均衡性にも留意し、比準価格を採用することを妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -44               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [102.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による所得減又は将来不安の高まり を受け、割安感優先の郊外住宅地域では高値 を敬遠する需要者が多く、地価は今後も抑制 的に推移と予測。 袋原地区全体で新規の宅地造成等は頭打ちで 人口は微減傾向にあり、高齢化率も近年では ３割近いが、住宅市場への負の影響は未だ限 定的である。 袋原地区内では区画整然とした街区内に属し 、接道方位も南の画地となるため、需要者か らの引き合いは今後も強い状態が続く見通し である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％