別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -44 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区四郎丸字吹上５９番１０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の閑静な住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 南仙台 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された住 宅地域で、周辺には畑や農家 住宅がみられる 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 南仙台駅東方 31.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は平坦な住宅地域で、商業施設や病院等への接近性も比較的良好であるが、値ごろ感があることから需 要は堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区南東部の仙台バイパスより東側かつ名取川より南側の住宅地域。需要者は仙台市・名取市等に勤務 する３０代前後のサラリーマン層が中心である。鉄道駅までやや遠く、街路及び街区はやや雑然としているが、値ごろ 感から需要が高い。土地は２００㎡程度で１２００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど見られない郊外の住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的であり賃貸市場が形成さ れていないことから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り 返しているが、宅地需要は住宅地を中心に比 較的安定している。 仙台バイパス東側の住宅地域は値ごろ感があ ることから、宅地需要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％