鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０２０ -325	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、東4m、準角地		１住居 (60,160)
b	２２１４０１０ -61	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、南東4m、二方路		１住居 (60,160)
c	２２１４０５０ -57	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
d	２２１４０３０ -39	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１４０８０ -14	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,230	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	103,620	100 [ 83.5]	124,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,008	100 [ 73.0]	124,668		127,000
c	(　 ) 157,131	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	156,063	100 [ 121.2]	128,765		131,000
d	(　 ) 155,729	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,688	100 [ 126.7]	125,247		128,000
e	(　 ) 132,981	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	135,328	100 [ 106.7]	126,830		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

仙台太白 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,829,637	606,561	2,223,076	1,855,050	368,026	（　0.9706） 357,206	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,937,911 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｗ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	14.0 m x 12.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯タイプ、各階２戸、約３５㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	100.0	69.00	1,634	112,746	2.0	225,492
							1.0	112,746
2～ 2	住宅	69.00	100.0	69.00	1,667	115,023	2.0	230,046
							1.0	115,023
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		227,769		455,538
								227,769

⑨年額支払賃料	227,769 円　×　12ヶ月　＝　 2,733,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 198,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,733,228 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 198,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 161,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,770,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	455,538 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,769 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 55,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 156 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,829,637 円　　　　（　 16,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０５２　　　　-3	2,086 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,705 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０５２　　　　-10	1,714 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,649
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	24,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,561 円	2,931,228　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,600 円	24,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	24,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,561 円　（　　　　　　 3,506 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,855,050 円（　　　　　 10,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,829,637 円
②総費用	606,561 円
③純収益　①－②	2,223,076 円
④建物等に帰属する純収益	1,855,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	368,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	357,206 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,937,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台太白 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -37

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　信行

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区西中田２丁目６３番２１｢西中田２－７－６｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域	南6.2m市道	水道、ガス、下水	南仙台 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 260 ｍ、南 170 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ南仙台駅・各種商業施設
等との接近性に恵まれた生活
利便性の良好な既存住宅地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

南仙台駅北西方

830m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅・商業施設等への接近性に恵まれた住宅地域で、今後も概ね現状を維持して行くものと思われる。コロ
ナ禍により先行き不安感はあったが、住宅需要は堅調であり、地価は暫く上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は太白区南部のＪＲ南仙台駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。ＪＲ南仙台駅が
徒歩圏、商業施設等への接近性も良好な生活利便性の良い住宅地域であり、売り控え等で供給が少なく、物件不足のな
か需要は強含みで推移している。土地は標準的画地規模で２２００万円前後、新築戸建物件は取引総額の抑制のため画
地の小規模化が見られ、３５００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域はＪＲ駅が徒歩圏にあり、生活利便性が概ね良好なことから、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、
不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。
取引の中心は自用目的で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、信頼性の高い取引事例より求められた
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[101.0]

100
[121.2]

[102.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市及び県内経済は、新型コロナウイルス
感染症による厳しい状況は続いているが、個
人消費・設備投資・住宅建設に持ち直しの動
きが見られる。

ＪＲ南仙台駅が徒歩圏にあり、商業施設等に
も近い利便性の良い住宅地域で、堅調な住宅
需要が続いているが、供給が少なく、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０９０ -82	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南4m、角地		工業 (60,200)
b	２２１４０２０ -325	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、東4m、準角地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	２２１４０２０ -312	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２２１４０２０ -327	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１４０２０ -361	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,054	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	124,155	100 [ 96.0]	129,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 102,230	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,543	100 [ 80.8]	124,434		127,000
c	(　 ) 112,806	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	112,142	100 [ 89.2]	125,720		128,000
d	(　 ) 101,964	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,290	100 [ 81.5]	126,736		129,000
e	(　 ) 113,277	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	115,276	100 [ 91.2]	126,399		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

仙台太白 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,812,251	580,916	2,231,335	1,810,230	421,105	（　0.9725） 409,525	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,100,556 円　　　　（　 52,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｗ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	14.0 m x 12.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３４．５㎡、計４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	100.0	69.00	1,625	112,125	2.0	224,250
							1.0	112,125
2～ 2	住宅	69.00	100.0	69.00	1,658	114,402	2.0	228,804
							1.0	114,402
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		226,527		453,054
								226,527

⑨年額支払賃料	226,527 円　×　12ヶ月　＝　 2,718,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 198,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,718,324 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 198,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 163,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,753,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,054 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,527 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,500 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 156 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,812,251 円　　　　（　 16,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０３２　　　　-17	1,636 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,658 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０３２　　　　-18	1,427 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	1,687
c	２２１４０３２　　　　-8	1,680 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,733

仙台太白 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	24,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,816 円	2,916,324　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,600 円	24,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 580,916 円　（　　　　　　 3,358 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,810,230 円（　　　　　 10,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,812,251 円
②総費用	580,916 円
③純収益　①－②	2,231,335 円
④建物等に帰属する純収益	1,810,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	421,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	409,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,100,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,600 円／㎡）