別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -36 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区土手内３丁目１００番３１ ｢土手内３－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い緩傾斜地の住宅 地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 長町南 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南   180 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵の山腹から山麓に 掛けて小規模開発の集合によ り形成された既成住宅地域。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 長町南駅北西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 平成２７年末の都市計画道路長町八木山線供用開始により、長町方面への利便性が大きく改善されており、コロ ナ禍にあっても、住宅市場における需給の逼迫が続く中で、上昇ペースの速い状態は今後も暫くは続く見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八木山丘陵に形成された住宅地域のうち、都市計画道路等のバス路線を通じて長町方面への利便性に優れ た一帯。造成品等は旧式化し、地価は一定の水準以下に抑制されているため、仙台都市圏に職場を持つ中堅所得者が需 要者の中核を構成しているが、地価上昇が長期に亘ることで、買手候補者の所得水準も、より高位へとシフトしつつあ る。標準的規模の更地で１千～１千５百万円前後、新築建売は小規模化を図ることで３千万円前後の相場が形成。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にアパートも散見されるが、土地建物価格に見合った家賃設定は難しいことから、収益還元法の適用は見送るこ ととした。他方、圏域内の不動産市場は、住宅用地や建売・中古住宅等を対象とした自用目的の取引により相場が形成 されており、これら事例を採用して試算した比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡 性にも留意し、実証的裏付けを有した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [126.4] [102.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で中堅勤労者層の購買力は低下しつ つも、区内の普通品等以上の住宅地域では、 需給の逼迫が解消されず、地価上昇基調は暫 く続く見込み。 都市計画道路の開通を前後して家屋の建替え 等も進行したが、地域性に大きな変化が生じ るまでには至らず、今後も概ね現状維持で推 移すると予測。 起伏の少ない地区に存する南東接道画地で、 丘陵性住宅地域では買手層に好まれる条件を 具備しており、今後も引き合いは安定的に推 移する見込み。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％