別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -34 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区松が丘１番８０４ ｢松が丘１８－５｣ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 アパート等も見られ る戸建住宅の多い住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南   140 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年頃、民間業者によ り開発・分譲が行われた地下 鉄駅に比較的近い住宅地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅東方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅に比較的近接する居住環境の良好な住宅地域であり、今後も建替え等が進められつつ概ね現状を維持し て行くものと思われる。堅調な住宅需要を反映し、地価は横ばい乃至若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域。需要者の中心は主に仙台市内の居住者である。地下鉄八木山 動物公園駅が徒歩圏にある街区の整然とした住宅地域で、比較的傾斜も少なく、安定的な需要が認められる。造成時期 が古いため旧式化した家屋が見られるが、建替えによる新たな戸建住宅も多い。土地は標準的画地規模で２５００万円 程度。取引総額の抑制のため画地の小規模化も見られ、小規模建売住宅は３０００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地下鉄駅や大学に比較的近く、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、用途地域が「１低専」で、収益性より 居住快適性を優先する戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算 しなかった。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切 に反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [100.0] 100 95,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境が続くなか、コロナ禍による不動 産市場の停滞に持ち直しの動きがみられ、利 便性に優れた市内の鉄道沿線を中心に住宅需 要は堅調である。 造成時期の古い高台の住宅地域であるが、傾 斜は緩やかで街区は整然とし、地下鉄駅が徒 歩圏にあって需要は堅調。地価は横ばいから 若干上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％