別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -30 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区西の平１丁目３番３８５ ｢西の平１－１３－９｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 長町南 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵中腹部の平坦地に 位置する古くからの住宅地域 街 路 基準方位北、　５． ５ｍ市道 交通 施設 長町南駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に立地する住宅地域で、交通利便性等にもやや難がある。居住環境が良好な新規分譲地は一部で高値で取 引されているが、既存住宅地域における今後の地価は横ばいから微増程度で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市太白区西部の丘陵地を中心とした住宅地域一円。需要者は仙台市内のファミリー層等が中心となる 。近年、周辺において幹線道路の開通や大型スーパーの出店があり、宅地開発もみられたが、傾斜地に立地する住宅地 域で起伏が大きく、最寄駅までの距離も遠く交通利便性に劣るため既存宅地の需要は強くはない。需要の中心となる価 格帯は、１３０㎡程度の土地で１，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内において低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は 少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し 、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析 することにより試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白（県） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の全般的な住宅地需要は堅調である。鉄 道駅徒歩圏や新規分譲地で居住環境が良好な 住宅地域は特に土地需要が強い状況である。 傾斜地に形成された住宅地域で、交通利便性 等にやや難があるが、周辺でのインフラ整備 等により、地価はやや上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ 0.0 ％